文章核心观点 - 鉴于供应增加和相对较高的抵押贷款利率，房价涨幅可能保持温和，到2025年购房发起量将增强，再融资量也可能因抵押贷款利率下降而上升，投资者可考虑具有丰厚股息收益率和强劲增长预期的mREIT股票以在2025年获得健康回报 [1][2] 行业情况 - 2024年初mREIT行业因对美联储降息的乐观情绪而获得动力，2024年初30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.62%，2023年大部分时间徘徊在7%左右 [10] - 截至2024年底，mREIT行业表现逊于标准普尔500指数和金融板块，该行业股票整体下跌4.5%，而标准普尔500综合指数和金融板块分别上涨27.1%和19.9% [11] - 美国经济预计2025年将继续增长但速度稍缓，加上降息，将逐渐降低抵押贷款利率，随着抵押贷款利率逐渐下降、购房发起量和再融资活动改善，mREIT行业参与者可能在2025年实现账面价值改善 [13][14] - 过去一年，固定收益市场波动、高利率以及30年期机构抵押贷款支持证券与10年期国债利率利差扩大影响了mREIT估值，随着央行计划在2025年降息，将在一定程度上缓解高杠杆mREIT的盈利压力 [25] 公司情况 NexPoint Real Estate Finance（NREF） - 公司位于德克萨斯州达拉斯，从事商业房地产一级抵押贷款、夹层贷款、优先股和替代结构化融资，以及多户商业抵押贷款支持证券的发起、结构设计和投资 [16] - 2023年净利息收入（NII）同比下降41%至2030万美元，2024年前九个月NII同比增长2.9%至7500万美元，截至2024年9月30日，每股账面价值从一年前的8.77美元降至8.74美元 [20] - Zacks共识估计该公司2024年和2025年每股收益分别为0.57美元和0.81美元，2024年收益同比激增147.8%，2025年收益同比增长40.6% [21] - 公司当前股息收益率为15.3%，过去五年四次提高股息，派息率为161%，股价年初至今上涨13.9%，目前Zacks排名为1（强力买入） [27][28] ARMOUR Residential（ARR） - 公司主要投资于机构住宅抵押贷款支持证券，证券投资组合由固定利率、混合可调利率和可调利率住房贷款，以及政府支持企业和美国国债发行的无担保票据和债券，以及货币市场工具支持 [18] - 2023年NII同比下降74%至2710万美元，2024年前九个月NII同比下降33.8%至1410万美元，但下降速度逐渐放缓，截至2024年第三季度末，每股账面价值从2023年9月30日的21.73美元降至20.76美元 [5] - Zacks共识估计该公司2024年和2025年每股收益分别为3.91美元和4.11美元，2024年收益同比下降15.9%，2025年收益同比增长5.3% [19] - 公司当前股息收益率为15.28%，过去五年提高股息一次，派息率为73%，股价年初至今上涨12%，目前Zacks排名为2（买入） [6][29] REDWOOD TRUST（RWT） - 公司是一家自我建议和自我管理的房地产投资信托，专门从事房地产抵押贷款资产的收购和管理 [30] - 公司当前股息收益率为10.04%，过去五年八次提高股息，派息率为155%，股价年初至今下跌5.3%，目前Zacks排名为2（买入） [8][9]