文章核心观点 - 因利率波动，房地产投资信托基金（REITs）在华尔街失宠，但行业低迷或为股息增长投资者提供买入机会，推荐W.P. Carey、Agree Realty和Vici Properties三只REITs [1][2] 分组1：W.P. Carey - 2024年初公司重置股息，此前连续24年提高股息，原因是2023年底决定退出占租金16%的办公物业领域 [3] - 自股息削减后，公司每季度都提高股息，与削减前模式相同，退出办公领域使公司有现金投资新资产，专注于表现更好的工业和零售领域 [4] - 股息削减使公司需重新赢得华尔街信任，若投资者不介意等待，可获得约6.5%的股息收益率，高于REITs平均的3.7% [5] 分组2：Agree Realty - 2011年因单一大型租户破产削减股息，当时公司规模小，2024年第三季度末拥有近2300处房产，2024年前9个月购买144处房产 [6] - 过去十年公司股息复合年增长率为6%，股息收益率4.3%，高于REITs平均水平 [7] - 公司吸取2011年股息削减教训，注重与财务状况良好的租户合作，减少与财务困境的Walgreens Boots Alliance合作，拓展与TJX和Tractor Supply等零售商的关系 [8] 分组3：Vici Properties - 2020年新冠疫情期间，公司专注的赌场物业租户受影响，但租户仍支付租金，自2018年开始支付股息以来每年都提高股息 [9] - 公司有内置租金上调机制和经全球疫情考验的净租赁商业模式，股息收益率6%，自股息启动以来复合年增长率为7%，超过净租赁平均水平三倍多 [10] - 公司缺乏多元化，赌场租金占比高，两个租户占近四分之三，但公司正寻求拓展赌场以外业务，适合愿意承担额外集中风险的投资者 [11] 分组4：行业总结 - 当投资者对整个REITs行业失去兴趣时，优质公司可能被低估，股息增长投资者可在此时深入研究该行业 [12]