文章核心观点 - 工业房地产投资信托基金（REITs）具有较低的调整后运营资金（AFFO）倍数和诱人的股息收益率 公司看好PLYM，看空IIPR，因二者在收购策略和租赁方式上存在差异 [1][10][11] 工业REITs行业特点 - 工业REITs的AFFO倍数相对于工业板块其他部分较低，股息收益率诱人 [1] - 正常情况下，工业REITs的资本化率在4%-9%之间，具体取决于租赁期限和物业质量等因素 [8] IIPR情况 租户困境 - 最大租户PharmaCann违约，占租金收入的17%，其他租户如TILT Holdings、4Front Ventures和Emerald Growth也难以支付租金，公司动用保证金支付租金，保证金耗尽后租金可能拖欠 [5][12][18] 业务模式问题 - 公司大量投资于租户，为租户提供资金用于物业改善以换取更高租金和更长租期，导致租金占企业价值比例高达13.68%，租金每平方英尺达36.53美元，远高于同行Rexford的16.23美元 [23][25][28] 潜在风险 - 租户违约时，新租户租金可能低至每平方英尺8美元，公司可能面临大量空置或大幅减租，此前对租户的资本支出可能损失，AFFO/股可能下降 [42][43][54] 财务数据 - 流通股28,331,833股，市场价格69.57美元，市值19.71亿美元，负债4.49亿美元，现金1.47亿美元，企业价值22.73亿美元，平方英尺850.7万，2025年基本租金3.11亿美元，2025年ABR/英尺36.53美元，EV/英尺267.16美元，年租金/企业价值13.68% [38] PLYM情况 租户问题 - 近期有2个租户租金违约，股价受影响，但违约租户占收入比例小 [45][58] 业务模式优势 - 收购标准是购买低于重置成本的物业，企业价值每平方英尺52.44美元，租金每平方英尺4.79美元，低于市场租金 [47][59][60] 积极结果 - 低租金租约到期后，新租户租金较之前提高27%，违约租户被替换，新租户支付更高租金，财务影响有限，后续现金流将增加 [48][49][63] 财务估值 - 以9.7倍的AFFO倍数交易，股价被低估，低于资产净值 [44][64]