文章核心观点 - 新冠疫情改变公寓行业，大量人口迁移使热门市场新公寓供应增加，供过于求致租金和入住率受影响，2024年行业表现有变化，投资者对未来或更乐观，需综合多指标评估投资价值并深入分析个体公司 [1][2][4] 行业发展背景 - 新冠疫情使美国人迁往房地产成本低、空间大、所得税低和天气好的城市，如阳光地带城市，公寓房东提高租金，开发商大量供应新公寓 [1] - 2023年新公寓供应超过需求，入住率下降、租金停止上涨甚至下跌，高利率使新开发不经济，行业提出“撑到2025年”口号 [2] 2024年回报情况 - 疫情初期租金增长使投资者乐观，公寓REIT收益倍数达25 - 30倍，租金增长停滞股价回落，2024年是观望期，多户住宅表现优于REIT市场，乐观情绪或回归 [4] 市场估值 - 采用调整后运营资金（AFFO/股）衡量公司内在价值，多户住宅REIT板块年末AFFO/股倍数显示，P/AFFO倍数在14 - 23倍，平均18.3倍，低于2021年峰值，但较整个权益REIT平均倍数有溢价 [6][7] - 美国就业市场支撑公寓需求和家庭形成，新供应减少，投资者或预期房东在租金谈判中占上风 [8] 同店净营业收入 - 三季度报告显示多户住宅行业需求仍强，但新供应抑制租金增长和入住率，同店净营业收入（SSNOI）增长放缓，平均同比增长0.7%，投资者或认为盈利已触底反弹 [9][10] 净资产价值 - 净资产价值（NAV）用于比较市场股价和同行价值，一年前权益REIT较NAV有高个位数折扣，如今接近NAV估值，多户住宅REIT平均较共识NAV有10%折扣 [12] - NAV计算使用假设资本化率，各公司应用的资本化率在4.9% - 6.0%，该指标只是起点，需更多分析 [13][14] 行业现状及建议 - 经济形势复杂，就业强劲支撑住房需求，但会减缓美联储降息步伐，高借贷成本抑制新公寓开发，对房东有利，但许多REIT有杠杆，再融资成本高会影响净营业收入 [15][16] - 多户住宅REIT在资本结构、市场地理和人口统计以及管理团队技能和目标方面存在差异，需对单个公司进行更深入细致分析 [17]