文章核心观点 - 去年房地产投资信托（REIT）行业表现不佳，EPR Properties和W.P. Carey两只REIT股价下跌，但今年有望反弹，为投资者带来丰厚回报 [1][2] 行业表现 - 去年REIT行业表现平淡，平均涨幅仅5%，远逊于标准普尔500指数23%的涨幅，主要受高利率影响 [1] EPR Properties情况 - 高利率使公司借贷成本增加、房地产价值下降、股价下跌，资本成本过高限制新投资，只能依靠股息后自由现金流、资产出售和信贷安排进行投资 [3][4] - 去年前三季度新投资2.146亿美元，预计全年投资2.25 - 2.75亿美元，经调整后每股运营资金（FFO）预计增长3.2%，年初月股息提高3.6% [5] - 利用内部资金来源，公司年增长率可维持在3% - 4%，加上高股息收入，即使估值无改善，年总回报率也超10% [6] - 预计利率持续下降，公司估值将提升，股价上涨和借贷利率降低可增加收购量和增长率，提升2025年及以后的总回报 [7] W.P. Carey情况 - 去年是转型年，公司战略退出办公领域，出售非核心资产，影响了估值和增长 [8] - 去年预计完成13 - 14亿美元资产出售（截至10月底完成12亿美元），并将资金投入工业地产等有长期增长潜力的新物业，截至10月底已完成9.714亿美元交易，预计全年新投资12.5 - 17.5亿美元 [9] - 今年公司将继续进行增值收购，依靠股息后自由现金流、资产出售和强大资产负债表提供资金，加上强劲租金增长（第三季度年化2.8%），有望恢复增长 [10] - 目前公司资本成本较高，今年不计划发行新股融资，但预计利率下降将提升物业价值和股价，未来股权融资或成选项，加速增长可增加总回报 [11] 投资价值 - EPR Properties和W.P. Carey凭借高股息和内部增长动力，今年有望实现可观总回报，利率下降还将提升估值和增长前景，是2025年追求收益和增值潜力投资者的理想选择 [12]