文章核心观点 - EPR Properties是独特的房地产投资信托公司，其专注策略有优缺点，新冠疫情及股息削减凸显风险，部分投资者会回避，部分会觉得有吸引力 [1] 卖出EPR Properties的理由 - 公司专注体验式资产，疫情期间这类业务糟糕，租户多因非必要业务而关停 [2] - 2020年公司报告1.56亿美元净亏损后取消股息，2021年下半年才恢复，对依赖股息生活的投资者不利 [3] - 公司投资不够多元化，专注单一领域的REIT都可能面临股息问题，如办公REIT因居家办公削减股息 [4][5] - 超三分之一租金来自电影院，投资组合集中度比表面更深 [5] 买入EPR Properties的理由 - 疫情期间暂停股息是为确保流动性帮助租户度过困难时期，情况好转后恢复并逐步提高股息 [6][7] - 除电影院外租户状况比疫情前好，非影院租金覆盖率从2019年的1.9倍升至2.1倍，2024年第三季度调整后资金运营支出比率为66% [8] - 管理层意识到电影院业务集中风险，计划通过出售资产、租赁给更有韧性租户、调整现有租约等降低风险，收购也倾向其他体验式资产 [9] - 股息收益率达7.7%，远高于标普500指数的1.2%，超REIT行业平均3.7%两倍多 [10][11] 持有EPR Properties的理由 - 投资者目前有较大资本损失，股息低于暂停前水平，选择放弃可理解 [12] - 公司业务在改善，体验式资产预计能抵御数字化活动冲击，现在卖出不明智 [13] 综合评价 - 公司是转型投资对象，只吸引激进投资者，专注体验式资产会增加风险 [14] - 新投资者需谨慎考虑风险回报，现有投资者若能承受风险，可继续持有 [15]