文章核心观点 - 公寓租金远低于均衡水平，预计到2027年市场恢复正常时租金将大幅上涨，当前公寓REITs估值较低存在投资机会 [1][23] 4个关键数据点 - 以2017年1月为公寓市场基线，当时经济适度增长且供需平衡，自2017年初至2025年初，公寓租金增长约28% [3] - 2021 - 2022年租金一年内上涨约20%，但过去8年其余时间基本持平，长期来看租金增长并不快 [4][5] - 2017年初以来，CPI通胀30%、工资增长37%、房价上涨约78%，公寓租金涨幅低于通胀和工资增长，相对收入更实惠，但因平均家庭规模减小，租收比仍较高 [6][8][10] - 历史上房屋所有权成本与公寓相当，如今公寓比买房便宜很多，估计公寓租金低于均衡水平10% - 20% [11][12] 公寓租金便宜的原因 - 零利率政策使资本成本极低，开发商大量投入公寓建设，2022 - 2023年初的开发项目在2024 - 2025年上半年交付，供应超过需求，空置率上升 [13][14][15] - 供应激增使房东竞争租客，现有公寓不得不降低租金，2023下半年和2024年全国平均租金略有下降 [16] 市场均衡的恢复 - 2023下半年和2024年公寓开工量大幅下降，2025年末和2026年交付量将低于趋势，供需平衡恢复后房东间的价格竞争将减弱 [18] - 租金相对工资、通胀和购房成本异常便宜，预计均衡恢复时租金将上涨10% - 20% [19] 租金增长的时间 - 按当前交付进度和需求增长共识，预计2027年早至年中租金将完全恢复正常，具体时间受经济和文化因素影响 [20] 投资机会 - 公寓REITs当前估值较低，2025年1月8日平均公寓REITs以17倍AFFO交易，可能与2024年租金增长疲软及2025年预测有关 [21] - 市场认为长期供应过剩，而实际供应过剩是暂时的，供需平衡恢复租金上涨后，公寓REITs估值应会提高 [22][23] - 不同地区公寓REITs情况不同，沿海的Essex和Avalon Bay供应过剩较少，中西部的Centerspace供需动态较稳定，阳光地带的NexPoint、Independence Realty和Camden受供应冲击大但估值折扣大，加拿大的BSR REIT折价高且可能被收购 [27]