文章核心观点 - 医疗房地产投资信托公司Medical Properties Trust持续面临租户相关问题，虽摆脱了前租户Steward，但新租户Prospect破产又带来麻烦，不过Prospect破产或有助于其出售东海岸业务，使公司有望解决租户问题并重建业务和股东价值 [1][2][11] 租户问题情况 - 去年1月公司披露当时最大租户Steward Health Care存在流动性问题影响租金支付，数月后Steward申请破产，年底公司收回房产并租给更高质量运营商 [1] - 今年1月初，另一主要租户Prospect Medical Group因东海岸市场销售进程停滞等出现流动性问题而申请破产，公司在康涅狄格州、宾夕法尼亚州和加利福尼亚州有相关投资 [2][3] - 自去年6月起，Prospect未向公司支付加州医院租金，过去两年在康涅狄格州和宾夕法尼亚州仅支付少量租赁和抵押贷款 [4] 公司应对措施及预期 - 去年11月Astrana Health同意以7.45亿美元加承担部分债务收购Prospect大部分管理式医疗平台，公司预计今年上半年收到约2亿美元，2027年收到5000万美元 [5] - 公司目前聚焦保护加州医院投资，预计Prospect破产程序能使其成功出售康涅狄格州设施，从而收回部分房产价值并恢复加州租金收取 [6] 公司投资情况 - 公司在加州六家租赁医院投资5.13亿美元，Prospect原计划去年9月开始部分支付租金，今年3月全额支付 [8] - 公司在康涅狄格州有4.57亿美元房地产投资，期望通过出售投资和Prospect管理式医疗业务股权收回投资 [8] - 公司将宾夕法尼亚州房地产转让给Prospect，换取1.5亿美元抵押贷款和1亿美元管理式医疗业务股权 [8] - 公司还有2.64亿美元贷款、5600万美元应计租金和利息以及5000万美元可转换贷款，期望通过出售Prospect管理式医疗业务收回 [8] 公司收入及股息情况 - Prospect破产可能不影响公司股息（当前收益率7.7%），今年前Steward设施新租户开始支付租金，公司租金收入有望上升 [7] - 未来两年租金支付将逐步增加，2026年底达到稳定水平（约为Steward租赁费率的95%），有望使公司在近年两次大幅削减股息后重建股息 [9]