文章核心观点 - Macerich股票过去六个月上涨20.7%跑赢行业3.1%的涨幅 公司凭借优质购物中心组合、良好租赁管道有望推动未来季度出租率 聚焦全渠道零售和强化资产负债表利于长期发展 但租户破产和高利率环境是隐忧 [1][2] 股价上涨因素 - 公司在美国充满活力的市场拥有大量优质购物中心 位于人口密集、消费者富裕地区 有产生现金流的坚实基础 [3] - 公司资产需求旺盛 2024年第三季度签署0.83万平方英尺租约 可比中心租赁面积同比增16% 截至9月30日 投资组合出租率达93.7% 较上季度提高40个基点 2024年前9个月基本租金续租价差比到期基本租金高11.9% [4] - 公司通过增加全渠道模式的采用来提升资产质量和客户关系 全渠道模式对零售商很关键 数字品牌注重增强实体业务以满足订单 [5] - 公司重点将主力租户重新利用和转变为混合用途物业 把品牌引入新市场可能吸引购物者 [6] - 公司实施积极的资本回收计划 剥离非核心和低增长资产 用所得资金加强核心市场布局和投资高增长物业 还将简化业务 [7] 关键风险 - 租户破产可能影响公司未来业绩 2024年初至11月6日有9个租户申请破产 涉及45份租约、31.2万平方英尺租赁面积和1840万美元年度租赁收入 预计2024年总收入将略有下降 [8][10] - 公司资产负债表杠杆率高 截至9月30日 债务总额约67.8亿美元 限制应对信贷危机和负面外部因素的能力 高利率环境会带来高额利息支出 影响房地产购置和开发能力 [11] 分析师观点 - 分析师对该零售房地产投资信托基金持谨慎态度 给予Zacks Rank 3（持有）评级 过去一个月对其2025年每股运营资金的共识预期微降至1.56美元 [12] 可考虑股票 - 零售房地产投资信托行业中 金考房地产（KIM）和丽晶中心（REG）评级较好 目前均为Zacks Rank 2（买入） 金考房地产2024年每股运营资金共识预期为1.64美元 同比增长4.5% 丽晶中心2024年每股运营资金共识预期为4.28美元 同比增长3.1% [13]