文章核心观点 - 普洛斯2024年业绩稳健，选举后租赁活动强劲，市场接近拐点，长期前景乐观，公司公布了2024年季度和财年业绩及2025年指引 [1] 运营表现 - 2024年第四季度，自有及管理物业平均入住率95.6%，租赁面积4650万平方英尺，续租率78.4%；普洛斯份额平均入住率95.8%，同店现金净营业收入增长6.7%，净有效租金变化66.3%，现金租金变化40.1% [2] 部署活动 收购 - 2024年第四季度收购额3.84亿美元，全年19.17亿美元；加权平均稳定资本化率（不包括其他房地产）第四季度为5.9%，全年为5.1% [3] 开发稳定 - 2024年第四季度开发稳定项目价值8.27亿美元，全年41.68亿美元；估计加权平均收益率第四季度为7.0%，全年为6.1%；估计加权平均利润率第四季度为36.1%，全年为18.5%；估计创造价值第四季度为2.98亿美元，全年为7.73亿美元；定制开发比例第四季度为54.0%，全年为32.8% [3] 开发启动 - 2024年第四季度开发启动项目价值3.75亿美元，全年13.39亿美元；估计加权平均收益率第四季度为5.9%，全年为7.3%；估计加权平均利润率第四季度为17.5%，全年为26.9%；估计创造价值第四季度为6500万美元，全年为3.66亿美元；定制开发比例第四季度为37.3%，全年为33.4% [3] 处置和贡献 - 2024年第四季度总处置和贡献额19.55亿美元，全年39.85亿美元；加权平均稳定资本化率（不包括土地和其他房地产）第四季度为4.4%，全年为4.8% [3] 资产负债表实力与流动性 - 第四季度，公司及其共同投资企业发行了总计15亿美元的债务，加权平均利率3.5%，加权平均期限7.1年；季度末，总可用流动性约74亿美元，债务与息税折旧摊销前利润比率为4.6倍，债务占总市值的25.6%，公司债务加权平均利率3.2%，加权平均期限9.0年，2025 - 2027年预测收益分别有99%、98%和96%以美元计价或通过衍生品合约对冲，96.0%的股权以美元计价 [4][9] 2025年指引 收益 - 普通股股东应占净收益每股3.45 - 3.70美元；核心资金运营（Core FFO）每股5.65 - 5.81美元；不包括净促进收入（费用）的核心资金运营每股5.70 - 5.86美元 [6] 运营 - 普洛斯份额 - 平均入住率94.50% - 95.50%；同店现金净营业收入增长4.00% - 5.00%；同店净有效净营业收入增长3.50% - 4.50% [7] 战略资本 - 战略资本收入（不包括促进收入）5.6 - 5.8亿美元；净促进收入（费用） - 5000万美元 [10] 资本部署 - 普洛斯份额 - 开发稳定项目22.5 - 27.5亿美元；开发启动项目22.5 - 27.5亿美元；收购7.5 - 12.5亿美元；贡献15 - 20亿美元；处置10 - 15亿美元；实现开发收益4.5 - 6亿美元 [10] 财务数据对比 季度数据（2024年第四季度 vs 2023年第四季度） - 租金及其他收入从17.59亿美元增至19.47亿美元；战略资本收入从1.3亿美元增至2.54亿美元；总收入从18.89亿美元增至22.01亿美元；普通股股东应占净收益从6.29亿美元增至12.77亿美元；核心资金运营从12.02亿美元增至14.35亿美元；调整后息税折旧摊销前利润从17.24亿美元增至21.12亿美元 [16] 年度数据（2024年 vs 2023年） - 租金及其他收入从68.18亿美元增至75.3亿美元；战略资本收入从12亿美元降至6.72亿美元；总收入从80.23亿美元增至82.02亿美元；普通股股东应占净收益从30.53亿美元增至37.26亿美元；核心资金运营从53.34亿美元降至53.05亿美元；调整后息税折旧摊销前利润从70.48亿美元增至71.62亿美元 [16] 非GAAP财务指标 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA） - 用于衡量运营表现，计算时从普通股股东应占合并净收益开始，去除利息费用、所得税、折旧和摊销等影响，考虑物业交易的NOI调整；虽重要但有局限性，需结合GAAP财务报表使用 [21][22][25] 业务线报告 - 核心资金运营和开发收益由房地产运营、战略资本和开发三条业务线产生，有助于评估公司各业务运营表现，但计算方法可能与其他公司不可比 [27] FFO相关指标 - FFO包括经普洛斯调整的FFO、核心资金运营（Core FFO）和调整后资金运营（AFFO），基于NAREIT定义调整，用于评估运营表现，但有局限性，需结合GAAP净收益使用 [30][31][39] 同店指标 - 用于评估自有和管理运营物业表现，定义了同店物业范围，排除部分物业和一次性费用，计算时考虑物业NOI和非现金项目调整，有局限性，提供了与GAAP物业NOI的 reconciliation [48][49][52]