文章核心观点 - 去年股市表现强劲，标普500指数上涨23%，纳斯达克综合指数上涨近29%，但房地产投资信托（REIT）板块因利率上升表现落后，今年逆风将消退，该板块有望反弹，医疗房地产信托（MPW）和雷克斯福德工业地产（REXR）两只股票有额外上涨催化剂 [1][2] 医疗房地产信托（MPW）情况 过去面临的问题 - 过去几年该医疗REIT面临大量租户相关问题，两大租户申请破产，大量投资组合无法收取租金 [3] - 财务问题与利率飙升同时出现，难以解决债务到期问题，过去三年股价下跌80% [4] 积极进展 - 去年从一家破产租户手中收回房地产控制权，今年将由五家新运营商开始支付租金，租金将逐步上升，到明年年底达到前租户租金的95% [5] - 去年通过资产出售和贷款再融资筹集约30亿美元，过去两年偿还23亿美元债务，有资金解决未来债务到期问题 [6] 未来展望 - 今年仍需解决另一家租户破产问题，但投资组合和财务状况正在稳定，未来几个季度租金收入将稳步上升，财务灵活性将增强 [7] - 美联储持续降息，未来再融资债务将更容易，这些因素将减轻股价压力，推动股价稳步上涨 [7][8] 雷克斯福德工业地产（REXR）情况 股价下跌原因 - 去年股价下跌超30%，过去三年下跌近50%，主要因专注的南加州工业房地产市场略有放缓 [9] - 全球动荡、总统选举不确定性和经济前景不明影响市场和商业决策，租户决策时间延长，空置率略有上升，同物业净营业收入（NOI）仅增长2.7% [10] 积极因素 - 近年来租金大幅上涨，旧租约到期后能锁定更高租金，新租约和续租约可比租金增长39.2% [10] - 新投资（收购和重新定位/再开发项目）推动投资组合NOI增长17.6%，运营资金（FFO）增长13.1%（考虑股份出售影响后每股增长5.4%） [11] 未来展望 - 认为南加州工业市场将随经济和政治环境稳定而反弹 [12] - 即使租金不增长，现有增长驱动因素（重新定位/再开发项目、租金上涨、已确定的收购）未来三年将使NOI增加34%，若市场租金回升和有更多增值收购，增长空间更大 [13] - 南加州市场租金恢复增长和利率下降，未来几个季度股价有望大幅上涨 [14] 行业整体展望 - 过去几年利率和其他负面因素严重影响医疗房地产信托和雷克斯福德工业地产股价，预计2025年这些因素将消退，这两只REIT股票今年在该板块有较大上涨空间 [15]