文章核心观点 - 公司是唯一专注美国中西部的公寓REIT，市值约10亿美元，当前在AFFO倍数和净资产价值上较同行折价交易，具有投资价值，相对表现将有助于缩小与同行的倍数差距，让投资者获得可观资本增值 [1][37] 买入理由 - 公司所在市场新供应较少，2024和2025年可继续实现每股AFFO增长，而行业其他公司持平或略有下降，且公司股票交易价格低于净资产价值的80%，AFFO倍数较行业平均低3倍，其较好的短期前景未在股价中体现，长期凭借巧妙收购策略和对增长市场的定位也能表现良好 [2] 挑战性市场中的收购策略 - 公寓被广泛认为是长期优质资产类别，但当前交易的资本化率较低，难以覆盖资本成本，高质量房产收购可能需数年才能实现现金流增值 [3][4] - 公司采用债务承担和发行OP单位的策略购买增长市场新建房产，实现收购当日增值，如2024年10月收购的Lydian公寓，收购价5400万美元，通过承担3500万美元抵押贷款债务、发行价值1450万美元的普通运营合伙单位及现金完成交易，承担债务利率3.72%，OP单位发行价76.42美元，高于公司市场价格61.47美元，使公司加权平均资本成本降至4.24%，立即获得近100个基点的利差，该收购占公司市值的5% [5][6][8] 区域优劣势 - 中西部公寓市场波动小于阳光地带和沿海地区，公司所在市场在2021 - 2022年租金上涨中表现不佳，但目前表现优于同行，2024年同店NOI增长领先，带动每股FFO和AFFO增长，预计2025和2026年AFFO分别为4.21美元和4.42美元，在2023 - 2025年多户住宅供应过剩的高峰期，中西部公寓近期增长率最佳，有利于公司股价 [11][12][14] - 公司最大的市场是明尼阿波利斯和丹佛，分别占比33.45%和22.25%，两地均面临供应增加，但租金仍保持增长，明尼阿波利斯需求强劲，丹佛2025年表现可能稍弱，10月新租约下降5.8%，不过续租租户租金上涨3.7%，公司同店NOI持续稳定增长，预计2025年虽会下降但仍为正增长，整体市场表现略好于全国平均水平 [15][17][19] 按市值计价机会 - 与其他公寓REIT相比，公司提租较为保守，租金与租户收入比率仅为23.1%，部分是区域因素，仍有较大租金增长空间 [20][21] 估值 - 公司一直较同行折价交易，目前AFFO倍数为14.9倍，行业中位数为18.7倍 [22][23] - 历史折价基于市值小、杠杆率高和市场未经证实三个因素，但公司在这三方面均有显著改善，市值接近有效规模，努力偿还债务使杠杆率接近行业平均，大部分投资组合位于明尼阿波利斯和丹佛等主要市场，认为公司应较公寓行业中位数低1倍交易，即17倍而非当前的15倍，从杠杆调整估值和资产价值看，公司均被低估，交易价格为净资产价值的79.7%，低于公寓行业中位数88.1% [24][27][30] 投资风险 - 公司2026年有1.01亿美元债务到期，当前债务加权平均利率为3.6%，按当前利率再融资可能提高约200个基点，可能拖累2027年每股AFFO增长 [33][35] - 多户住宅投资从当前供应浪潮中恢复增长在一定程度上依赖经济稳定，若发生重大衰退，家庭形成数量可能远低于预期 [36]