文章核心观点 2024年SL Green Realty Corp.财务和运营表现有显著改善，净收入扭亏为盈，资金运营情况良好，租赁和投资活动活跃，债务管理有效，特殊服务业务也有所拓展 财务和运营亮点 盈利情况 - 2024年第四季度归属于普通股股东的净收入为每股0.13美元，2023年同期为每股净亏损2.45美元；全年净收入为每股0.08美元，2023年同期为每股净亏损9.12美元 [4][5][6] - 2024年第四季度资金运营（FFO）为每股1.81美元，2023年同期为每股0.72美元；全年FFO为每股8.11美元，2023年同期为每股4.94美元 [4][7][8] 租赁业务 - 2024年第四季度签署48份曼哈顿办公室租约，面积1789996平方英尺；全年签署188份，面积3607924平方英尺 [4][12][13] - 2024年第四季度和全年签署的曼哈顿办公室租约按市值计算分别比之前全额递增租金高9.0%和8.5% [4][12][14] - 同店现金净营业收入（NOI）第四季度和全年分别下降2.7%和1.2%（不包括租赁终止收入） [4][10][11] - 截至2024年12月31日，曼哈顿同店办公室入住率增至92.5% [4][15] 投资活动 - 出售One Vanderbilt Avenue 11.0%的权益，资产估值47亿美元，净收益1.895亿美元 [4][15] - 出售760 Madison Avenue的三套Giorgio Armani住宅，净收益6150万美元，其余已签约单元预计2025年第一季度完成交易 [4][16] - 以1.3亿美元收购500 Park Avenue，用8000万美元新抵押贷款融资 [4][17] - 以720万美元现金收购10 East 53rd Street合作伙伴45.0%的权益 [4][18] 债务和融资活动 - 继续完成SLG机会债务基金的承诺，此前与加拿大机构投资者完成2.5亿美元的交易 [4][18] - 偿还690 Madison Avenue先前6090万美元的抵押贷款，净支付3210万美元 [4][22] - 对100 Park Avenue、One Madison Avenue、1515 Broadway的抵押贷款进行修改、延期和增额，对公司无担保企业信贷安排的1亿美元定期贷款进行修改和延期 [4][23][24] 特殊服务和资产管理 - 特殊服务业务进一步扩展，活跃任务总计50亿美元，另有82亿美元资产被指定为特殊服务商 [5][27] 股息分配 - 2024年第四季度宣布普通股每月股息，11月和12月为每股0.25美元，1月为每股0.2575美元；6.50%系列I累积可赎回优先股季度股息为每股0.40625美元 [28][29] 非GAAP财务指标说明 资金运营（FFO） - 按美国房地产投资信托协会（NAREIT）标准计算，排除房地产销售损益和减值费用，加回折旧和摊销及相关调整 [49] - 用于评估公司运营表现，不代表GAAP经营活动产生的现金，不能替代净收入或现金流 [50] 可分配资金（FAD） - 由FFO加非房地产折旧等，减直线租金收入等计算得出 [51] - 仅作为流动性补充披露，不代表GAAP现金流，各公司计算方式可能不同 [52] 房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre） - 按NAREIT标准计算，在净收入基础上加利息、税、折旧等调整项 [53] - 用于评估公司承担和偿还债务能力，不能替代净收入或现金流 [54] 净营业收入（NOI）和现金NOI - NOI为运营收入减去交易成本等；现金NOI由NOI减去免费租金等并加运营租赁直线调整等得出 [55] - 用于评估物业运营表现，不能替代GAAP净收入 [56] 覆盖率 - 提供固定费用和债务服务覆盖率，衡量公司用当前现金净营业收入偿还债务的财务灵活性，不替代GAAP现金流 [57]