文章核心观点 随着房企拿地策略聚焦，扁平化、集约化管理必要性凸显，保利发展和中海地产年初对组织架构进行调整，以缩小管理半径、减少决策链条，适应拿地策略改变和业绩承压的现状 [1][2][7] 组织架构调整情况 保利发展 - 将江苏与淮海公司合并为江苏公司、浙江与浙南公司合并为浙江公司、山东与齐鲁公司合并为山东公司、辽宁与大连公司合并为辽宁公司 [1] - 保利产研中心原总经理吴劲松出任保利上海公司总经理；保利浙江公司原总经理张磊调整为保利战投中心总经理；原保利上海总经理傅小君任保利浙江公司董事长；原保利浙南总经理朱忠伟担任浙江公司总经理 [1] 中海地产 - 将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司 [1] - 原中海大连公司总经理葛臻任新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉调任中海北方区域副总经理 [1] 调整原因 - 被合并及整合的区域公司现有项目较少，不再是重点拓展区域，为缩小管理半径、减少决策链条进行调整 [2] - 房地产市场现状下，房企规模难回高峰，龙头房企受冲击主动放缓脚步 [2] - 区域无项目持续开发，适当缩减调整组织架构有助于提高运营效率 [7] 被合并公司情况 保利发展 - 淮海、浙南、齐鲁公司基本无新增项目，几乎为存量运营，此次调整属常规动作，对公司经营影响不大 [3] - 淮海、浙南、齐鲁公司均于2017年成立，当时是房地产行业大扩张年代 [3] - 淮海公司主要布局徐州、淮安、连云港三个城市，成立5年后累计开发精品项目24个 [3] - 齐鲁公司业务覆盖济南、济宁等城市，聚焦城市更新、康养产业、不动产开发等板块 [3] - 浙南公司以温州为大本营，布局温州、台州等五城，成立5年后共开发项目22个，截至2021年6月总销售额累计破500亿元 [3] 中海地产 - 2024年在东北区域成交总额为95.69亿元，在总销售额中占比不大 [4] 拿地策略改变 保利发展 - 2024年土地市场基本聚焦一二线城市，一二线城市拓展占比94%，一线城市拓展占比74%，较2023年大幅提升约40个百分点 [6] - 大本营广州拓展地价达到255.7亿元，占比三分之一，过去三年一二线城市拓展占比达94% [6] 中海地产 - 2024年全年收购土地累计权益建筑面积约389.47万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元，集中于一线城市及重点二线城市 [6] - 2024年上半年拿地少是因为一线及核心城市优质土地供应不足，下半年将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目 [6] 业绩情况 - 2024年保利发展全年销售金额为3230亿元，蝉联行业第一 [5] - 2024年中海地产累计实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比上升0.3% [5]