证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-052 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年 5 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2025 年 5 月，公司实现签约面积 130.41 万平方米，同比减少 32.88%；签约 金额 285.12 亿元，同比减少 19.26%。 2025 年 1-5 月，公司实现签约面积 561.20 万平方米，同比减少 24.96%；签 约金额 1161.61 亿元，同比减少 11.54%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 董事会 二〇二五年六月七日 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-053 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2025-042）披露 以来，公司新增加房地产项目 6 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 二〇二五年六月七日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 北京市海淀区 半壁店二街东侧地块 招拍挂 住宅 40,629 57,959 454,500 100% 2 上海市青浦区 福店路东侧地块 招拍挂 住宅 27,114 54,229 84,055 100% 3 广州市天河区 大观街南侧地块 招拍挂 住宅 35,608 73,786 225,190 100% 4 西安市西咸新区 科技三路北侧地块 招拍挂 住宅 50,125 141,234 ...

绿色建筑与融资 - 2024年公司新增发行第五期绿色中期票据募集总额达6亿元[1] - 截至2024年累计落地超低能耗项目111万平方米近零能耗建筑项目41万平方米[3] - 新项目建筑面积100%达到绿色建筑标准其中521万平方米达到二星级及以上标准[3] - 2022-2024年通过绿色债券总募集资金达41亿元[3] - 新型EMC装配式工艺试点应用预计每平方米降本35元全国在建装配式建筑总面积突破1500万平方米[3] - 2024年新建项目中675万平方米引入可再生能源技术[3] 员工培训与安全生产 - 2024年开展员工培训3.7万余场次总投入3714万元包括经营管理人才培训2064场次专业技术类培训11654场次[4] - 安全生产投入超21.34亿元开展培训4.2万余场次覆盖72万人次员工及承包商健康安全培训覆盖率100%[4] - 在线学习平台累计上线课程14348门年度人均学习时长超54小时[4] - 安全检查隐患整改率达99.8%组织应急演练1.5万次覆盖32.5万人次[4] 客户满意度与保障性住房 - 2024年客诉总量22万单同比下降10%物业住宅项目第三方满意度88%商业项目客户满意度超90%酒店客评得分94.2分[4] - 截至2024年底共有保障性住房项目186个总建筑面积946万平方米其中已建成130个在建拟建56个[5] 乡村振兴与公司治理 - 2024年乡村振兴总投入1558万元[6] - 2024年召开股东大会6次董事会14次监事会5次审议投融资决策等重大事项[7] - 重大事项合规审查覆盖率100%员工商业道德培训覆盖率100%开展廉洁教育活动1445次供应商《廉正协议》签署率100%[7]

行业形势与公司经营表现 - 2024年全国商品房销售金额同比下滑14%，行业规模连续三年收缩，面临30多年来最深度的调整，呈现"双减"（减量、减速）和"五化"（去金融化、制造业化、极致专业化、竞争白热化、功能民生化）特征 [6][7] - 公司全年签约销售额3230亿元，连续两年行业第一，在28个城市市占率超10%，存量项目去化950万平方米，调转换退转化270万平方米 [5][7] - 新拓展投资683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于一线城市，增量项目销售占比达60%，较2023年提升20个百分点 [5][9][10] 财务与债务管理 - 2024年资产总额13,351亿元（同比-7.08%），负债总额9,926亿元（同比-9.76%），经营性现金流63亿元（同比-55.08%），连续七年为正 [23] - 有息负债净减少54亿元，三年期以上占比提升9个百分点至39.6%，新增直接融资359亿元，85亿定向可转债正在证监会注册 [11][12] - 加权平均净资产收益率2.53%（同比下降3.6个百分点），归母净利润50亿元（同比-58.55%），基本每股收益0.42元（同比-58.32%） [23] 战略布局与业务转型 - 构建"开发+经营+综合服务"三大主业格局，开发业务坚持规模不下降，产品力排名提升至全国第二，品牌价值连续15年榜首 [5][12] - 租赁业务规划34个可售项目转经营，通过经营性物业贷融资37亿元，在北京、上海试点资产运营机制改革 [13] - 综合服务领域强化物业服务先发优势，加强与开发、资产经营的协同，加速第二增长曲线构建 [13] 投资与融资计划 - 2025年计划房地产及相关产业直接投资总额2010亿元，授权董事会可调整不超过总额20% [25] - 2025年拟新增对外担保不超过750.4亿元，其中全资子公司担保509.84亿元，参股公司担保50亿元 [26][27] - 拟对联营合营项目公司提供财务资助净增加额不超过50亿元，单笔金额不超过30亿元由管理层审批 [30][31] 关联交易与公司治理 - 2024年与关联合伙企业实际关联交易238.61亿元（预算420亿元），2025年计划不超过280亿元 [40][41] - 董事会全年审议66项议案，建立独立董事专门会议机制，获交易所信息披露评价A级（连续11年） [4][14] - 监事会全年审议25项议案，重点监督财务真实性、内控有效性及关联交易公允性，未发现损害股东利益行为 [17][19][21]

中期票据注册与发行 - 公司获准注册中期票据 注册金额为50亿元 注册额度自通知书落款之日起2年内有效 [1] - 公司成功发行2025年度第二期中期票据 实际发行总额30亿元 与计划发行总额一致 [1] - 本期票据期限3年 起息日2025年5月28日 兑付日2028年5月28日 [1] 票据发行条款 - 发行利率2.15% 采用固定利率计息 票面利率通过簿记建档方式确定 [1] - 发行价格100元/百元 付息日为存续期内每年5月28日 [1] - 如遇法定节假日或休息日 付息日顺延至其后第一个工作日 顺延期间不另计息 [1] 承销机构 - 簿记管理人和主承销均为中国工商银行股份有限公司 [1] - 联席主承销包括中国建设银行等8家大型商业银行 [1] - 票据代码F102582175 相关信息可在中国货币网和上海清算所网站查询 [1][2]

业绩数据 - 2024年全国商品房销售金额同比下滑14%[8] - 2024年公司签约3230亿元，连续两年行业第一，28个城市市占率超10%[12] - 2024年存量项目销售去化950万平方米，调转换退转化270万平方米[12] - 2024年新拓展投资683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于一线城市[12] - 2024年公司经营性现金流63亿元，连续七年为正，有息负债净减少54亿元，三年期以上占比提升至39.6%[12] - 2024年初单季度签约环比一季度提升75%，突破1100亿元[16] - 2024年国庆7天认购242亿元，创历年新高[17] - 2024年公司销售回笼3277亿元，综合回笼率超100%，年末货币资金1342亿元，占总资产10%[17] - 累计销售存量项目（2021年及以前获取）1.35万亿[18] - 2024年末资产总额13351亿元，较2023年末下降7.08%；负债总额9926亿元，下降9.76%；所有者权益3425亿元，增长1.63%[51] - 2024年度营业总收入3117亿元，较2023年度下降10.16%；净利润97亿元，下降45.60%[51] - 2024年度加权平均净资产收益率2.53%，较2023年度下降3.6个百分点；基本每股收益0.42，下降58.32%[51] - 2024年度经营活动现金流量净额63亿元，较2023年度下降55.08%；投资活动现金流量净额 -13亿元，下降118.32%[51] 未来展望 - 2025年公司计划房地产及相关产业直接投资总额2010亿元[54] - 2025年度公司预计对外担保新增不超过750.40亿元，年底预计担保余额1260.29亿元[61] - 2025年单笔对外担保额度不超过30亿元[61] - 2025年度预计对合营联营项目公司提供财务资助净增加额不超过50亿元，单笔不超过30亿元[68] - 2025 - 2027年公司每年对外捐赠额度不超5000万元[102] 公司治理 - 2024年董事会召开会议14次，其中定期会议5次、临时会议9次，66项议案均获审议通过[10] - 2024年公司监事会召开5次会议，各监事出席率100%，累计审议议案25项[34] - 2024年修编78项基本制度和管理办法，形成119项专项研究与实操指引[26] - 2024年公司实施完成2023年度利润分配方案，共计派发48.65亿元（含税）[45] - 公司上市以来累计分红约630亿元[45] - 2025年监事会计划加强法律与政策研究，支持《公司法》对法人治理结构的调整优化[48] - 2025年监事会计划监督公司贯彻执行《市值管理制度》等，督促落实中期分红[48] 关联交易 - 2024年与关联合营联营企业关联交易预计110亿元，实际20亿元，2025年预计不超30亿元[86][88] - 2024年与关联合伙企业及相关主体关联交易预计420亿元，实际238.61亿元，2025年预计不超280亿元[93][95] 其他 - 2024年末公司累计对联营合营公司提供财务资助余额为540.90亿元，较2023年末净减少22.56亿元[67] - 2024年公司在保利财务存款期末余额424.03亿元，贷款期末余额272.30亿元，日均存款395.71亿元，存款利率范围1.05%-1.25% [76] - 2024年末公司在保利财务存量贷款综合融资成本约2.8%，较其他商业银行低18个BP，新增贷款利率范围2.03%-3.2% [76] - 公司与保利财务拟签协议，日存款余额不超上年度保利发展合并报表净资产40% [77] - 公司可在500亿元范围内接受保利财务贷款，在260亿元委托贷款额度内办理委托贷款业务 [78] - 公司可在100亿元范围内接受保利财务其他业务，包括商票承兑和贴现等 [80] - 2022 - 2024年公司每年对外捐赠额度不超1亿元，实际捐赠5177万元[101] - 授权公司董事会审批单笔不超3000万元的对外捐赠项目并授权董事长签署相关文件[104] - 授权公司董事长审批单笔不超300万元的对外捐赠项目[104] - 拟选举彭祎先生作为公司第七届董事会非独立董事[107]

融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年内有效[1] - 成功发行2025年度第二期30亿元中期票据[1] 票据信息 - 期限3年，起息日2025年5月28日，兑付日2028年5月28日[1] - 发行利率2.15%，发行价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销商为中国工商银行[1] - 联席主承销商包括中国建设银行、中国农业银行等[1]

广州住宅用地出让情况 - 5月30日广州出让5宗住宅用地 总建设用地面积10899246㎡ 总规划建筑面积30935041㎡ 总起始价5569亿元 最终均底价成交 总成交金额5569亿元 [1][2] 天河区地块成交详情 - 保利发展以底价2252亿元竞得天河区天河智谷片区AT1003023地块 成交楼面价30519元/㎡ [1] - 该地块为二类居住用地 土地面积5758203㎡ 其中建设用地面积3560791㎡ 规划建筑规模73786㎡ 容积率207 [1] - 地块须配建6班幼儿园 并建设道路用地、绿地用地及水务设施工程 义务教育学位由天河外国语智谷学校统筹解决 [1] - 地块位于保利天汇东侧、缦云广州北侧 南侧紧邻小湖泊 周边新房售价在55-85万/㎡ [1] 番禺区地块成交详情 - 敏捷集团底价摘得番禺区4宗地块 总价33亿元 综合楼面价约141万/㎡ [2] - 4宗地总占地面积约852万㎡ 总建面2356万㎡ 起拍总价3317亿元 [2] - 地块距离22号线市广路站约1公里 周边配套设施完善 包括祈福新邨、祈福缤纷汇等 [2] - 地块容积率达321 预计以高层塔楼形式呈现 自身公建配套充足 包括幼儿园、公交首末站等 [2]

报告公司投资评级 - 投资评级为“买入”，维持该评级 [5] 报告的核心观点 - 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 周期压力已在业绩端兑现，后续大幅下行空间有限 重视股东回报与市值管理，持续巩固龙头地位引领行业发展，公司估值仍有较大修复空间 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司成功发行85亿元6年期可转换公司债券，首年票面利率2.20%，之后每年固定增加0.05% [4] 事件评论 - 转债定价优异彰显公司价值，龙头地位再次得以确认 公司成功发行85亿元6年期可转债，扣除保荐承销费用后实际募资净额84.79亿元 本次发行采用阶梯式票面利率，整体利率中枢2.325%，参考公司本年度发债实践，本次转债定价优异，彰显了投资人对于其含权价值的高度认可 申购倍数高达4.20X，印证了投资人对公司资产重估与龙头地位的信心 长久期转债的成功发行进一步优化了公司债务结构，若未来成功转股可提升公司资本实力，公司有更多灵活资金应对市场变化，巩固龙头地位 [8] - 销售稳居行业首位，投资拓展更加积极 受行业需求整体承压与供货节奏影响，公司2025年前4月实现销售金额876亿元（-8.7%），面积431万平（-22.2%），均价2.03万元/平（+17.3%），销售规模仍稳居行业首位 本年度公司投资拓展更加积极，前4月拿地金额308亿元（+318.0%），面积146万平（+114.5%），均价2.12万元/平（+94.9%）；拿地面积强度33.8%（+21.5pct），金额强度35.2%（+27.5pct），拿地均价/销售均价104.1%（+41.5pct） 截至2024年末公司在手土储达6258万平，公司持续推进土地置换与调规来改善土储质量，本年度优质地块的获取进一步优化土储结构 随着存量土储的不断盘活和优质增量的有益补充，公司资产结构有望持续优化 [8] - 重视市值管理彰显央企担当，创新融资模式、多元赛道表现亮眼引领行业发展 公司重视股东回报与市值管理，2024年初完成10亿元回购，推动集团完成2.5亿元增持，明确表示将尝试中期分红 创新可转债融资模式，为同业提供了新的融资思路；旗下物业、商业、租赁、会展都有不错表现，公司有望持续引领行业发展 [8] - 内在价值逐渐受到认可，关注公司估值修复 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 重视股东回报与市值管理，龙头地位长期稳固 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为19.9/20.3/17.3X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级 [8] 财务报表及预测指标 - 利润表方面，2024 - 2027年营业总收入分别为3116.66亿、2958.70亿、2701.47亿、2642.06亿；归母净利润分别为50.01亿、48.69亿、47.67亿、55.88亿等 [11] - 资产负债表方面，2024 - 2027年货币资金分别为1341.67亿、1521.73亿、1912.11亿、2080.53亿；存货分别为7985.59亿、7600.51亿、6909.50亿、6722.00亿等 [11] - 现金流量表方面，2024 - 2027年经营活动现金流净额分别为62.57亿、316.80亿、470.72亿、249.40亿；投资活动现金流净额分别为 - 13.31亿、40.60亿、48.30亿、51.39亿等 [11] - 基本指标方面，2024 - 2027年每股收益分别为0.42元、0.41元、0.40元、0.47元；市盈率分别为19.34、19.87、20.29、17.31等 [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [6][9] 报告的核心观点 - 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 周期压力已在业绩端兑现，后续大幅下行空间有限 重视股东回报与市值管理，持续巩固龙头地位引领行业发展，公司估值仍有较大修复空间 [2] 根据相关目录分别进行总结 转债定价彰显公司价值 - 公司成功发行85亿元6年期可转债，扣除费用后实际募资净额84.79亿元 采用阶梯式票面利率，首年2.20%，第6年2.45%，整体利率中枢2.325%，定价优异，彰显投资人对含权价值高度认可 [9] - 26个认购对象有效申购，申购报价2.20%-3.15%，申购金额356.70亿元，申购倍数4.20X，印证投资人对公司资产重估与龙头地位的信心 最终14名投资者获配售，单一主体最高获配16.56亿元，占比19.48% [9] - 持有人可在发行结束日满6个月后申请转股，初始转股价不低于16.09元/股 长久期转债成功发行优化债务结构，若转股可提升资本实力，置换资金后可拓展优质土储，巩固龙头地位 [9] 销售与投资情况 - 受行业需求与供货节奏影响，2025年前4月公司销售金额876亿元（-8.7%），面积431万平（-22.2%），均价2.03万元/平（+17.3%），销售规模仍居行业首位 [9] - 本年度政府供地聚焦核心区域，公司投资拓展积极，前4月拿地金额308亿元（+318.0%），面积146万平（+114.5%），均价2.12万元/平（+94.9%） 拿地面积强度33.8%（+21.5pct），金额强度35.2%（+27.5pct），拿地均价/销售均价104.1%（+41.5pct） [9] - 截至2024年末公司在手土储6258万平，存在部分低效存货，2024年完成约270万方未开工土储盘活 本年度获取优质地块优化土储结构，助力提升规模与市占 [9] 市值管理与行业引领 - 重视股东回报与市值管理，2024年初完成10亿元回购，推动集团完成2.5亿元增持，明确表示将尝试中期分红 [9] - 创新可转债融资模式，为同业提供新融资思路 旗下物业、商业、租赁、会展表现不错，有望持续引领行业发展 [9] 估值与盈利预测 - 优异的转债定价表明公司内在价值逐渐受认可，在手土储充裕且盘活低效库存，投拓积极加速资产优化 重视股东回报与市值管理，龙头地位稳固 [9] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为19.9/20.3/17.3X，维持“买入”评级 [9] 财务报表及预测指标 - 利润表方面，预计2025 - 2027年营业总收入分别为295.87/270.15/264.21亿元，归母净利润分别为48.69/47.67/55.88亿元等 [14] - 资产负债表方面，2025 - 2027年存货预计分别为7600.51/6909.50/6722.00亿元等 [14] - 现金流量表方面，2025 - 2027年经营活动现金流净额预计分别为316.80/470.72/249.40亿元等 [14] - 基本指标方面，预计2025 - 2027年每股收益分别为0.41/0.40/0.47元，市盈率分别为19.87/20.29/17.31X等 [14]