文章核心观点 - 过去几个月 Realty Income 股票表现不佳 但抛售使其股息收益率提高带来投资机会 公司有增长潜力但 2025 年面临特朗普关税、通胀和高利率等挑战 目前股票折价交易 建议等待政策和通胀趋势明朗再做决策 [1][3][19][20] 股价表现 - 过去三个月公司股票暴跌 11.7% 表现逊于同期标准普尔 500 指数、Zacks 房地产投资信托和股票信托 - 零售行业 较 10 月创下的 52 周高点下跌 16.6% [1] 影响股价因素 不利因素 - 美联储鹰派立场使借贷成本上升 影响对利率更敏感的房地产投资信托股票 特朗普拟议关税引发对公司零售租户负面影响的担忧 进一步打压股价 [2] - 经济学家预测关税和特朗普时代政策可能导致高通胀 美联储或长期维持高利率 这对公司不利 [13] - 通胀担忧推高国债收益率 使债券对收益型投资者更具吸引力 可能导致股息型投资者偏好从房地产投资信托转移 [14] 有利因素 - 市场抛售使公司股息收益率提高至 5.87% 为投资者提供机会 [3] 公司优势 - 公司拥有抗衰退投资组合 过去十年从传统净租赁运营商发展为领先房地产投资信托 投资工业地产降低传统零售风险 [7] - 90% 的租金对经济衰退有弹性且不受电子商务压力影响 前三大行业杂货店、便利店和一元店在不同经济条件下具有韧性 [8] - 公司增长战略有前景 国际业务扩张特别是在欧洲 涉足博彩和数据中心等非传统资产类别 关键收购及与 Digital Realty 合作数据中心 2024 年 1 月与 Spirit Realty Capital 合并增强规模、租户多样性和市场领导力 [9] - 截至 2024 年 9 月 30 日 公司从美国、英国和六个欧洲国家的 15457 处房产获得强劲现金流 资产负债表稳健 获穆迪和标准普尔 A3/A - 信用评级 过去五年 23 次提高股息 作为标准普尔 500 股息贵族成员 30 年股息增长 109 个季度连续增加 自 1994 年以来年均增长 4.2% [10][11] 公司面临挑战 - 2025 年运营环境和利率或带来挑战 特朗普拟议关税对租户构成重大挑战 尤其是依赖低成本进口的企业 可能导致空置率上升和租金收入下降 [12] 估计修正和估值 - Zacks 对 2024 年调整后运营资金（AFFO）每股共识估计在过去两个月略有上升 2025 年在过去一个月下降 [15] - 公司股票远期 12 个月价格与运营资金比率为 12.46 倍 低于零售房地产投资信托行业平均的 15.95 倍和一年中位数 12.89 倍 虽较同行折价交易 但估值差距可能并非有利 [16] 最终建议 - 公司是顶级股息股票 有收入和增长潜力 但特朗普关税、通胀和高利率或有影响 建议等待政策和通胀趋势明朗再做决策 现有股东鉴于公司股息增长记录和优质房产板块可继续持有 目前公司 Zacks 评级为 3（持有） [19][20][21]