文章核心观点 - 投资股息股票是建立持久收入流的好方法， Realty Income 和 Mid - America Apartment Communities 是优质股息股票，适合长期持有以获取持续增长的股息收入 [1][2][13] 分组1：Realty Income公司情况 股息表现 - 自1969年成立以来连续支付655次月度股息，1994年上市后每年增加股息支付，连续109个季度增加，上市以来共提高股息128次，复合年增长率4.2% [3] - 目前每月股息为每股0.264美元，即每年3.168美元，近期股价低于55美元，股息收益率为5.8% [4] 财务基础 - 拥有多元化房地产投资组合，通过净租赁给全球领先公司获得稳定租金收入，租户承担运营成本 [5] - 股息支付占调整后运营资金约75%，有资金缓冲且可留存现金用于新投资，资产负债表强劲，是仅有的八个拥有A3/A - 或更高两个债券评级的公司之一 [6] 未来展望 - 过去三十年调整后每股运营资金以中个位数增长，未来有望保持该速度，有财务灵活性进行增值收购，全球净租赁潜在市场约14万亿美元，未来几十年有望持续增加高股息 [7] 分组2：Mid - America Apartment Communities公司情况 股息表现 - 1994年上市以来从未暂停或减少股息支付，过去15年连续提高股息，去年12月股息提高3.1%，每季度每股1.515美元，即每年6.06美元，近期股价低于150美元，股息收益率超4% [8][9] 财务基础 - 因阳光地带地区住房需求增长，租金收入稳定，入住率高且租金稳定增长，股息支付率保守，约占核心运营资金66%，资产负债表优秀，拥有A3/A - 债券评级 [10] 未来展望 - 计划投资约10亿美元在阳光地带建造新公寓社区，预计2028年初稳定，今年将启动3 - 4个新项目，有未来开发项目储备，也会进行收购，如去年收购约4亿美元，目标2025年维持该投资水平，还会升级现有社区和单元以提高租金，未来几十年增长动力持久，有望长期增加股息 [11][12]