文章核心观点 文章是Alexandria Real Estate Equities, Inc.的2024年第四季度及全年财报，展示公司运营成果、财务状况、发展战略等信息，体现公司在生命科学房地产领域的优势与发展潜力，同时给出2025年业绩指引 [2][17]。 运营结果 财务数据 - 2024年第四季度总营收7.89亿美元，同比增长4.2%；全年总营收31.16亿美元，同比增长8.0% [2]。 - 2024年第四季度归属于普通股股东的净亏损6490万美元，上年同期净亏损9190万美元；全年净利润3.10亿美元，上年为9240万美元 [2]。 - 2024年第四季度调整后可归属于普通股股东的资金从运营中获得4.12亿美元，上年同期为3.90亿美元；全年为16.29亿美元，上年为15.32亿美元 [2]。 运营指标 - 截至2024年12月31日，北美运营物业入住率94.6% [3]。 - 来自Megacampus™平台的年度租金收入占比77%；来自投资级或公开交易的大盘租户的年度租金收入占比52% [3]。 - 运营利润率70%，调整后EBITDA利润率72% [3]。 - 含年度租金递增条款的租约占比97% [3]。 - 前20大租户的加权平均剩余租约期限9.3年，所有租户为7.5年 [3]。 - 截至2025年1月27日，2025年1月租户租金和应收账款收款率99.5%；2024年第四季度租户租金和应收账款收款率99.9% [3]。 租赁情况 租赁量 - 2024年第四季度租赁量130万RSF，较前五个季度平均水平增长19%；全年租赁量510万RSF，较2014 - 2020年平均水平增长19% [5]。 - 连续四个季度租赁量超过100万RSF [5]。 租金增长 - 2024年第四季度租约续约和空间再租赁的租金增长率分别为18.1%和3.3%（现金基础）；全年分别为16.9%和7.2%（现金基础） [5]。 租户来源 - 过去12个月租赁活动的84%来自现有租户 [5]。 成本控制 - 2024年续约和再租赁空间的租户改进和租赁佣金仅占总租赁期限租金的8.4%，为过去五年中第二低比例 [5]。 资本战略 资产处置 - 2024年资本计划包括14亿美元战略处置资金，其中11亿美元在第四季度完成 [7]。 - 2024年全年处置资产13.67亿美元，截至2025年1月27日，待处置资产5.395亿美元，约占2025年处置和部分权益出售指引范围中点17亿美元的32% [8]。 开发项目 - 2024年第四季度开发和再开发项目交付增量年度净营业收入5500万美元，预计到2028年第二季度累计交付3.95亿美元 [8]。 财务状况 关键指标 - 截至2024年12月31日，总市值290亿美元，总股本168亿美元 [9]。 - 2024年第四季度宣布普通股股息每股1.32美元，全年每股5.19美元，较2023年增长5% [9]。 - 截至2024年12月31日，股息收益率5.4%，股息支付率55% [9]。 - 2020 - 2024年平均每股股息年增长率5.4% [9]。 - 2020 - 2024年留存用于再投资的经营活动净现金流累计22亿美元 [9]。 债务情况 - 2024年第四季度净债务和优先股与调整后EBITDA的比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.3倍（年化） [5]。 - 流动性57亿美元 [5]。 - 32%的总债务在2049年及以后到期 [5]。 - 债务加权平均剩余期限12.7年 [5]。 - 自2020年以来，年末债务余额平均98.4%为固定利率 [5]。 - 总债务和优先股与总资产的比率为28% [5]。 后续事件 - 2025年1月，根据2024年7月对现有地面租赁协议的修订，公司支付1.35亿美元，作为延长地面租赁期限租金义务的第二笔也是最后一笔分期付款 [15]。 行业与企业责任 - 公司在2024年GRESB房地产评估中表现出色，连续八年获得GRESB绿色之星称号，连续七年获得“A”披露评分 [20]。 - 位于剑桥子市场的325 Binney Street项目获得LEED白金认证，目标是获得LEED零能耗认证，预计温室气体排放量比MA 2020 Stretch Code基线减少97% [20]。 - 位于Research Triangle的8 Davis Drive项目获得BOMA Raleigh - Durham TOBY（年度杰出建筑）奖生命科学类奖项 [20]。 2025年业绩指引 关键指标 - 预计2025年每股收益2.57 - 2.77美元，调整后资金从运营中获得每股9.23 - 9.43美元 [22]。 - 预计2025年净债务和优先股与调整后EBITDA的比率不超过5.2倍，固定费用覆盖率4.0 - 4.5倍（年化） [22]。 资本来源与使用 - 资本来源包括减少债务、经营活动净现金流、资产处置和部分权益出售，预计总额19.85亿美元 [22]。 - 资本使用包括建设、收购和其他机会性用途、地面租赁预付款，预计总额19.85亿美元 [22]。 关键假设 - 预计2025年12月31日北美入住率91.6% - 93.2% [22]。 - 租约续约和空间再租赁的租金变化率9.0% - 17.0%（现金基础0.5% - 8.5%） [22]。 - 同店净营业收入变化率 - 3.0% - - 1.0%（现金基础 - 1.0% - 1.0%） [22]。 收购与处置 2024年收购 - 2024年完成多项收购，总金额2.494亿美元 [25]。 2024年处置 - 2024年完成多项资产处置，总金额13.825亿美元，公司份额13.67亿美元 [27]。 2025年待处置 - 截至2025年1月27日，待处置资产包括多个项目，预计总金额在12 - 22亿美元之间 [32]。