文章核心观点 - 公司宣布推出私募基金管理业务以管理第三方资本，认为老年住房收购背景有吸引力，新业务将带来多方面益处 [1][3][4] 新业务概况 - 公司推出私募基金管理业务，投资医疗保健和健康房地产领域不同资本结构机会 [1] - 阿布扎比投资局全资子公司作为锚定有限合伙人，为首只基金承诺出资最高4亿美元，占比20%；公司及其管理层也出资最高4亿美元，占比20% [1] 首只基金投资策略 - 利用公司领先数据科学平台，在美国寻找并收购老年住房投资组合，聚焦稳定或近期可稳定的房产，通过运营平台和行业趋势提升现金流 [2] - 公司自2020年第四季度以来在老年住房资产部署近200亿美元资本，建立广泛行业关系网络，新业务将受益于与老年住房运营商的合作 [2] 老年住房行业背景 - 尽管疫情后老年住房基本面改善，但资本市场条件仍具挑战，利率高、债务供应不足，有更多卖家因债务到期和资本结构问题出售资产 [3] - 老年住房所有权分散，为公司提供长期收购机会 [3] 初始投资项目 - 新业务初始投资包括以2.4亿美元收购的6个优质老年住房社区组合，平均房龄8年，共778个单元，位于公司区域密度高的市场，预计交由现有运营商管理，当前入住率92%，净营业收入利润率31% [4] - 公司关联方拟以约9亿美元企业价值收购NorthStar Healthcare Income旗下40个老年住房社区组合，含4886个单元，近年已大幅翻新，交易完成后预计分配给基金管理业务关联实体 [5] 新业务对公司的益处 - 新业务将带来显著创收机会，包括资产管理费和达到业绩目标后的附带权益 [6] - 为公司在不同经济周期提供稳定资金来源，以把握资本配置机会 [7] - 支持公司和运营伙伴关键人才职业发展，管理层将附带权益分配给下一代新兴领导者，是人才保留策略的第二步 [7] - 增强公司区域密度，为基层员工提供职业发展机会，减少员工流动率 [7] - 积累收购房产数据，增强数据科学平台网络效应，实现轻资产货币化 [7] 公司发展目标 - 公司将继续寻求机会，延长现有股东每股现金流长期复合增长周期 [8]