文章核心观点 - 文章对比 Realty Income 和 AT&T 两只股票，认为 AT&T 更具吸引力，虽股息率低但对利率不敏感，核心业务短期逆风少，更有机会实现资本增值 [1][10][11] Realty Income 情况 - 作为零售房地产投资信托基金，购买商业地产租给零售商并与投资者分享租金收入，需将至少 90% 应税收益作为股息分配以维持优惠税率 [2] - 截至最新季度末在 50 个州、英国和欧洲其他 6 个国家拥有 15457 处房产，主要租给抗衰退零售商，十大租户包括 Dollar General、Walgreens、Dollar Tree 和 7 - Eleven [2] - 尽管部分租户过去几年销售低迷、关闭门店，但最新季度末入住率达 98.7%，自 1994 年 IPO 以来该指标从未低于 96% [3] - 每月支付股息，自上市以来已 128 次提高派息，预期 2024 年调整后每股运营资金增长 4% - 5% 至 4.17 - 4.21 美元，轻松覆盖 3.17 美元的预期年度股息 [4] - 股价 55 美元，按 2024 年调整后运营资金预估中值计算市盈率为 13 倍，随着利率下降，未来一年前景将显著改善 [5] AT&T 情况 - 本十年初试图挑战 Netflix 进入流媒体市场，因大量昂贵媒体收购使核心 5G 和光纤业务受挫，落后于电信竞争对手 [6] - 2021 - 2022 年剥离 DirecTV、Time Warner 等媒体资产以精简业务，释放现金拓展 5G 和光纤业务并逐步减债 [7] - 2023 年预付费手机和光纤业务分别净增 170 万和 110 万用户，自由现金流增长 19% 至 168 亿美元，轻松覆盖全年 81 亿美元股息支付 [7] - 2024 年预付费手机和光纤业务分别净增 170 万和 100 万用户，自由现金流增长 5% 至 176 亿美元，能轻松维持 4.9% 的预期股息率 [8] - 预计 2025 年无线和光纤业务持续增长，自由现金流（不包括剥离 DirecTV）超 160 亿美元，调整后每股收益 1.97 - 2.07 美元，股价 24 美元，按预估中值计算市盈率 12 倍 [9]