公司概况 - Mid - America Apartment Communities（MAA）是专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于2月5日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩 [1] 过往业绩表现 - 上一季度核心运营资金（FFO）实现1.38%的正向惊喜，同店组合需求健康、入住率高、租户周转率低，但同店组合物业运营费用增加部分抵消积极因素 [2] - 过去四个季度，MAA三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超出幅度为0.68% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 2024年第四季度美国公寓需求升至近三年最高，吸纳230,819套市场租金公寓，新增供应155,408套，全年供应588,883套，需求达666,699套 [4] - 因需求超过供应，12月美国公寓入住率达94.8%，年增长率0.7%，但租金增长停滞，2024年租金仅上涨0.5%，月有效租金变化为 - 0.3%，平均有效租金为1,823美元 [5] 影响MAA即将公布业绩的因素 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于市场强劲需求，该地区商业环境好、税收低、城市人口密度小推动就业增长和人口迁入，提升租赁需求，公司还升级物业吸引和留住租户 [6] - 公司推进三项内部投资计划，即室内升级、物业重新定位和智能家居安装，以促进租金增长、提高回报和收益 [7] - 阳光地带部分市场供应增加可能限制公司第四季度提高租金或改善入住率的能力，高利率增加公司借贷成本，影响收购和开发策略 [8] MAA业绩预测 - 季度收入预计为5.5248亿美元，较上年同期增长1.89% [9] - 第四季度预计平均实际入住率为95.6%，较上一季度下降10个基点，利息费用预计同比增长38.3% [9] - 2024年第四季度核心FFO每股预计在2.15 - 2.31美元之间，中点为2.23美元，Zacks共识估计为2.24美元，同比下降3.45% [10][11] - 2024年全年核心FFO每股预计在8.80 - 8.96美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识估计为8.89美元，同比下降3.05%，收入为21.9亿美元 [11] - 2024年同店物业收入预计增长0.25% - 0.75%，运营费用预计增长3.25% - 4.25%，同店净营业收入（NOI）预计下降1.90% - 0.70%，同店组合平均实际入住率预计在95.4% - 95.6%之间，中点为95.5% [12] - 预计全年同店物业净营业收入同比下降1.0%，平均实际入住率为95.5%，较上一年下降10个基点，利息费用预计同比增长19.1% [13] 量化模型预测 - 模型未明确预测MAA本季度FFO每股会有惊喜，公司目前Zacks排名为4（卖出），收益ESP为 - 0.03% [14] 其他值得关注的REIT股票 - Ventas（VTR）将于2月12日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.89%，Zacks排名为3 [15] - Vornado Realty Trust（VNO）将于2月10日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.25%，Zacks排名为3 [16]