文章核心观点 - 公司认为NexPoint Residential Trust（NXRT）具有显著上行潜力，过去一年表现出色，当前在市场中地理位置优越、运营有望强劲，且估值仍被低估，公司持续持有其股份并可能在合适价格时增持 [1][15][23] 过去一年情况 年初判断 - 2024年1月，鉴于预计有创纪录的新公寓交付，公司认为NXRT虽存在外部管理、高浮动利率债务等问题，但其市场估值折扣提供了约30%的上行潜力 [2] 实际表现 - 约一年后，NXRT表现跻身前列，期间价格波动剧烈 [3] 管理层举措 - 盈利性出售房产以循环利用资本和偿还债务，如Silverbrook等多个房产出售，总投资组合实现37.85%的回报率 [3][4] - 进行再融资和偿还债务，降低成本并延长到期期限，2028 - 2031年有不同规模债务，加权平均利率有所不同 [5][6] - 大量回购股票 [7] 当前情况 市场关注因素 - Marcus & Millichap的2025年多户住宅全国投资预测显示，就业市场预计保持强劲，是多户住宅市场排名的主要因素 [8] NXRT投资组合情况 - NXRT目前在7个东南部和西南部州的10个市场拥有12,984套公寓单元 [9] - Marcus & Millichap排名前5的市场中，NXRT刚退出休斯顿，其在排名前4的市场有布局，10个市场中有8个处于排名前半部分 [11] 市场优势 - 多户住宅资产类别价格差距较大，2024年第三季度A类和B类平均租金差距为每月510美元，B类和C类有效租金差距为每月320美元，NXRT的B + 类增值公寓能受益于与A类租金约500美元的差距 [12][13] - 随着新供应被吸收，预计顶级市场的入住率和租金将更快上涨，管理层了解公寓在各市场的定位 [14] 价值与增长 - 尽管股价上涨近30%，但从P/AFFO来看，NXRT相对于多户住宅同行仍大幅折价，其P/AFFO为13.2倍，低于同行均值17.9倍和中值18.8倍 [16][17] - NXRT股价为共识净资产价值的77%，低于多户住宅REIT行业的平均净资产价值 [18][19] - NXRT董事会自2015年股票开始交易以来第9次提高股息，预计2025年可能再次提高 [20][21] 风险与回报 - NXRT长期面临对其结构和运营的质疑，如外部管理、高杠杆、增值模式有局限性，但管理层能够应对，公寓翻新仍在增加价值 [22]