文章核心观点 2025年2月5日中美洲公寓社区公司（MAA）公布2024年第四季度运营结果 虽部分指标有下滑但公司对未来发展持积极态度 并给出2025年业绩指引 [1][3] 各部分总结 财务亮点 - 2024年第四季度摊薄后每股收益1.42美元 2023年为1.37美元；2024年全年为4.49美元 2023年为4.71美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股运营资金（FFO）2.21美元 2023年为2.53美元；2024年全年为8.77美元 2023年为9.39美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股核心FFO 2.23美元 2023年为2.32美元；2024年全年为8.88美元 2023年为9.17美元 [2][38] 同店组合运营结果 - 2024年第四季度同店组合平均实际入住率95.6% [5] - 2024年第四季度同店组合收入下降0.2% 平均每单元有效租金下降0.5% 其他物业收入增长1.8% [5] - 2024年第四季度同店组合物业运营费用增长3.4% 净运营收入（NOI）下降2.1% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率为42.0% 处于历史低位 [5] 收购与处置活动 - 2024年10月收购位于德克萨斯州达拉斯的386单元多户社区 约1.06亿美元 [10] - 2024年12月收购北卡罗来纳州罗利的3英亩土地 约500万美元 [10] - 2024年10月出售北卡罗来纳州夏洛特的216单元多户社区 净收益约3800万美元 [11] - 2024年12月出售弗吉尼亚州里士满的272单元多户社区 净收益约4700万美元 [11] 开发与租赁活动 - 截至2024年第四季度末 有7个开发项目 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 剩余资金3.743亿美元 [12] - 2024年第四季度为当前和计划项目提供约6400万美元资金 [13] - 2024年第四季度完成科罗拉多州丹佛的MAA Milepost 35开发 并启动219单元二期扩建 [14] - 2024年第四季度完成亚利桑那州凤凰城的Novel Val Vista开发 [14] - 截至2024年第四季度末 有8个租赁项目 共2763个单元 入住率69.7% 成本7.6609亿美元 [14] 物业重建与重新定位活动 - 截至2024年12月31日 室内重建项目完成5665个单元 平均每单元成本6219美元 平均每单元有效租金增加106美元 [15] - 截至2024年12月31日 超96000个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度以来 平均每单元有效租金每月增加约25美元 [15] - 2024年在物业重新定位项目上花费480万美元 [16] 资本支出 - 2024年第四季度核心FFO归属普通股股东和有限合伙人2.674亿美元 2023年为2.778亿美元 [17] - 2024年第四季度经常性资本支出2340万美元 2023年为2640万美元 [17] - 2024年第四季度核心调整后FFO归属普通股股东和有限合伙人2.44亿美元 2023年为2.514亿美元 [17] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年12月31日 公司有10亿美元现金和可用信贷额度 [18] - 2024年第四季度普通股和非控股权益股息和分配1.763亿美元 2023年同期为1.678亿美元 [18] - 2024年12月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据 票面利率4.950% 发行价99.170% [19] 企业可持续发展 - 截至2024年12月31日 公司在关键可持续发展领域取得显著进展 重新设定2028年目标 [22] - 截至2023年12月31日 能源使用强度（EUI）降低29% 温室气体排放强度（GEI）降低36% 目标到2028年分别降低35%和45% [22] - 截至2024年12月31日 完成公共区域灯具LED改造 有51个绿色认证社区 占比超15% [22] 股息与业绩指引 - 宣布第124次连续季度普通股股息 2025年1月31日支付 目前年股息率为每股6.06美元 [24] - 提供2025年初步业绩指引 摊薄后每股收益5.51 - 5.83美元 核心FFO每股8.61 - 8.93美元 核心AFFO每股7.63 - 7.95美元 [27] - 同店组合物业收入增长 - 0.35% - 1.15% 物业运营费用增长2.45% - 3.95% NOI增长 - 2.15% - - 0.15% [28][29]