文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2024年第四季度业绩低于预期致盘前股价下跌 公司对2025年业绩给出展望 同时介绍其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 [1][2][12] MAA第四季度及全年业绩情况 - 2024年第四季度核心资金运营每股收益2.23美元 低于Zacks共识预期的2.24美元 同比下降3.9% [1] - 第四季度租金和其他物业收入5.498亿美元 低于Zacks共识预期的5.525亿美元 但同比增长1.4% [2] - 2024年全年核心资金运营每股收益8.88美元 低于上一年的9.17美元 也低于Zacks共识预期的8.89美元 [3] - 2024年全年租金和其他物业收入增长2%至21.9亿美元 与共识预期一致 [3] MAA第四季度同店组合情况 - 同店组合收入同比下降0.2% 每单位平均有效租金下降0.5% [4] - 同店组合物业运营费用同比上涨3.4% [4] - 同店组合净营业收入同比下降2.1% [4] - 第四季度同店组合平均实际入住率为95.6% 略高于去年同期的95.5% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率处于历史低位 为42.0% [5] - 第四季度同店组合新租约租赁定价下降8.0% 续约租赁定价上涨4.2% 综合来看新租约和续约租赁定价较上一租约下降2% [6] MAA投资与处置情况 - 2024年10月 MAA以约1.06亿美元收购德克萨斯州达拉斯一个新建的386单元多户住宅社区 [7] - 2024年12月 MAA以500万美元收购北卡罗来纳州罗利市场一块3英亩的土地用于未来开发 [7] - 2024年第四季度 MAA出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元多户住宅社区和弗吉尼亚州里士满一个272单元多户住宅社区 获得净收益8500万美元 实现折旧房地产资产销售综合收益5500万美元 [8] MAA开发与改造情况 - 截至2024年12月31日 MAA有七个社区正在开发中 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 仍需投入资金约3.743亿美元 [8] - 2024年 MAA改造了5665套公寓单元 [9] - 截至2024年12月31日 MAA在其公寓社区组合中超过9.6万套单元完成智能家居技术安装 自2019年第一季度该计划启动以来 每单位平均有效租金每月增加约25美元 [9] MAA资产负债表情况 - 2024年末 MAA现金及现金等价物为4300万美元 高于2023年12月31日的4130万美元 [10] - 截至2024年12月31日 MAA资产负债表状况良好 无担保循环信贷额度下可用现金和额度共计10亿美元 净债务/调整后EBITDAre比率为4.0倍 [10] - 截至2024年12月31日 未偿还总债务为50亿美元 总债务平均到期年限为7.3年 无抵押净营业收入占总净营业收入的95.9% [11] MAA 2025年业绩指引 - 预计2025年第一季度核心资金运营每股收益在2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 Zacks共识预期为2.20美元 [12] - 预计2025年核心资金运营每股收益在8.61 - 8.93美元之间 中点为8.77美元 Zacks共识预期为8.88美元 [12] - 预计2025年同店物业收入增长在 - 0.35%至1.15%之间 运营费用增长在2.45%至3.95%之间 同店净营业收入增长在 - 2.15%至 - 0.15%之间 [13] - 预计同店组合平均实际入住率在95.3%至95.9%之间 中点为95.60% [13] 其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 - 公寓投资与管理公司（EQR）2024年第四季度正常化资金运营每股收益1.00美元 符合Zacks共识预期 租金收入7.668亿美元 超过共识预期1.24% 同比租金收入增长5.4% [14] - 埃塞克斯房地产信托公司（ESS）2024年第四季度核心资金运营每股收益3.92美元 超过Zacks共识预期的3.90美元 同比增长2.3% 总收入4.545亿美元 超过Zacks共识预期的4.531亿美元 同比增长7.8% [15]