文章核心观点 Welltower公司公布2024年第四季度及全年业绩，资本活动和流动性改善，信用评级展望上调，业务有多项进展并给出2025年业绩指引 [1][3][6][11] 2024年年度亮点 资本活动与流动性 - 净债务与合并企业价值比率从2023年底的20.9%降至2024年底的12.9%，净债务与调整后EBITDA比率从5.03倍降至3.49倍 [3] - 获得超110亿美元有吸引力价格的资本，2024年底可变利率债务占比约8.8% [3] - 完成50亿美元高级无抵押循环信贷安排，取代40亿美元现有信贷额度 [4] - 发行10.35亿美元3.125%可交换高级无抵押票据，到期日为2029年7月15日 [5] - 到期清偿13.5亿美元高级无抵押票据 [5] - 标普全球和穆迪将公司展望从稳定上调至积极 [6] 投资组合活动 - 第四季度完成24亿美元按比例总投资，包括22亿美元收购和贷款融资以及2.33亿美元开发资金 [7] - 第四季度开业11个开发项目，按比例总投资3.36亿美元 [7] - 第四季度完成4.64亿美元按比例物业处置和贷款偿还 [7] - 收购25个年龄限制活跃成人社区组合，2024年完成22个物业收购，剩余3个在2025年完成 [8] 股息 - 2025年2月11日，董事会宣布2024年第四季度每股0.67美元现金股息，将于3月6日支付 [10] 2025年亮点 投资组合活动 - 1月宣布成立私人基金管理业务并推出首只老年人住房投资基金，拟投资至多20亿美元 [9] 业绩指引 - 预计2025年归属于普通股股东的净收入在每股1.60 - 1.76美元之间，正常化FFO在每股4.79 - 4.95美元之间 [11] - 预计平均综合同店NOI增长在9.25% - 13.00%之间，其中老年人住房运营约15.0% - 21.0%，老年人住房三网约3.0% - 4.0%，门诊医疗约2.0% - 3.0%，长期/急性后期护理约2.0% - 3.0% [11][12][20] 其他预期 - 预计一般和行政费用约2.35 - 2.45亿美元，股票薪酬费用约4900万美元 [20] - 预计2025年为在建项目提供4.61亿美元开发资金 [20] - 预计未来十二个月按比例处置收益5.16亿美元，混合收益率7.8% [20] 财务报表 合并资产负债表 - 2024年底总资产510.44亿美元，较2023年底的440.12亿美元增长 [25] - 2024年底总负债184.72亿美元，较2023年底的176.40亿美元增长 [25] - 2024年底股东权益323.16亿美元，较2023年底的260.81亿美元增长 [25] 合并损益表 - 2024年全年总收入79.91亿美元，较2023年的66.38亿美元增长 [26] - 2024年全年总费用74.67亿美元，较2023年的62.88亿美元增长 [26] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入9.52亿美元，较2023年的3.40亿美元增长 [26] FFO调节表 - 2024年全年NAREIT FFO归属于普通股股东为23.23亿美元，较2023年的17.63亿美元增长 [26] - 2024年全年正常化FFO归属于普通股股东为26.27亿美元，较2023年的18.86亿美元增长 [26] 展望调节表 - 预计2025年归属于普通股股东的净收入在10.43 - 11.47亿美元之间 [33] - 预计2025年NAREIT FFO归属于普通股股东在31.05 - 32.09亿美元之间 [33] - 预计2025年正常化FFO归属于普通股股东在31.15 - 32.19亿美元之间 [33] SSNOI调节表 - 2024年各季度同店NOI均有增长，全年总同店NOI增长12.4% [35][39] SHO SS RevPOR增长调节表 - 2024年第四季度SHO SS RevPOR为6170美元，同比增长5.0% [37] 净债务与调整后EBITDA调节表 - 2024年底净债务与调整后EBITDA比率为3.49倍，较2023年底的5.03倍改善 [40] 净债务与合并企业价值 - 2024年底净债务与合并企业价值比率为12.9%，较2023年底的20.9%改善 [42]