文章核心观点 - 因抵押贷款利率波动，Zacks房地产投资信托和股权信托行业近期复苏受阻，虽利率有望下降带动贷款需求，但固定收益市场波动、行业股息削减、保守投资策略等因素影响行业发展，不过Annaly、AG Mortgage、Dynex Capital等公司表现值得关注 [1][2] 行业概况 - 该行业由抵押房地产投资信托（mREITs）组成，投资和发起抵押贷款及抵押支持证券，为业主和企业提供抵押信贷，通过多种方式筹集资金，净息差是关键收入指标 [3] 行业未来影响因素 抵押贷款利率波动 - 过去数月抵押贷款利率波动，虽呈下降趋势但仍高于去年，购房申请有改善迹象，经济稳固使利率难快速下降，缓慢下降将推动抵押贷款发放，需求改善将减少行业运营和财务挑战，增加销售利润率和新投资活动 [4][5] 股息削减 - 固定收益市场波动、高利率和利差扩大影响机构抵押支持证券估值，机构抵押REITs有形账面价值略有下降，央行减少降息增加高杠杆mREITs盈利压力，公司削减股息或导致资本外流和账面价值进一步下降 [6][7] 保守投资策略 - 抵押市场状况、金融条件受限和固定收益资金流减少使信用风险资产承压，mREITs投资更谨慎，投资组合增长放缓，高对冲比率虽降低利率风险但阻碍行业增长，短期内难获强劲回报 [8] 行业排名与前景 - 该行业位于Zacks金融板块，Zacks行业排名第137，处于248个行业的后45%，近期表现不佳，分析师对其盈利增长潜力信心下降，今年盈利预期较去年下降16% [10][11] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业涨幅为13.3%，金融板块涨幅为29.6%，标准普尔500指数涨幅为25.2% [13] 估值情况 - 基于过去12个月市净率（P/BV），行业估值为0.96倍，低于标准普尔500指数的8.88倍，过去五年最高为1.15倍，最低为0.39倍，中位数为0.88倍，与金融板块相比，行业估值有较大折扣，金融板块P/BV为4.18倍 [15][17] 值得关注的mREIT股票 Annaly - 投资策略注重资产选择和资本配置以实现稳定回报，涉及传统机构MBS和非机构及信用资产，MSR平台受益于低提前还款环境，通过收购新MSR扩大业务，截至2024年12月31日投资组合达982亿美元，2022年退出部分业务专注核心住房金融，2025年盈利预期上调9.2%至每股2.81美元，同比增长4.1%，Zacks排名为1（强力买入），市值116亿美元 [19][20][21] AG Mortgage - 投资、收购和管理住宅抵押资产等，非机构RMBS投资多样，2024年第三季度收购约1.5亿美元房屋净值贷款并承诺再购买2亿美元，预计房屋净值贷款市场规模达2万亿美元，年贷款发放量2000 - 3000亿美元，为公司增长提供机会，2025年盈利预期下调3.2%至每股0.89美元，同比增长106.9%，Zacks排名为3（持有），市值12.6亿美元 [22][23][24] Dynex Capital - 是抵押和消费金融公司，通过贷款业务为投资组合创造投资，目前主要业务包括多户住宅和移动房屋抵押贷款发放，近期拓展至商业房地产贷款并计划拓展其他金融产品，使用衍生品对冲利率风险，因过去一年购买高息投资和美联储降息，利息收入增加，2024年净利息收入为590万美元，2023年为净利息支出790万美元，2025年盈利预期上调3.7%至每股1.87美元，同比增长654.3%，Zacks排名为2（买入），市值10.6亿美元 [26][28][29]