文章核心观点 2月12日晚九州通公告旗下汇添富九州通医药REIT完成公开发行，募集资金11.58亿元，将在上交所上市成国内首单聚焦医药仓储物流领域的公募REITs产品，发行助力公司盘活资产、回笼资金、促进主业发展，预计增加2025年净利润不超7亿元，公司推进“三新两化”战略提升竞争力，不动产证券化战略助业务向轻资产运营转型 [1][2][3] 汇添富九州通医药REIT发行情况 - 最终募集基金份额4亿份，发售价格2.895元/份，募集资金总额11.58亿元 [1] - 发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三部分组成 [1] - 战略配售3亿份，占75%，原始权益人认购1.36亿份占34%，其他战略投资者认购1.64亿份占41% [1] - 网下投资者认购0.7亿份，占17.5%，有效认购倍数达50倍 [1] - 公众投资者认购0.3亿份，占7.5%，有效认购倍数达1192倍，创公募REITs公众投资者认购倍数历史新高 [1] 发行对公司的影响 - 助力公司盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进主营业务快速发展 [2] - 对公司财务指标产生积极影响，预计增加2025年净利润不超过7亿元（最终以审计结果为准） [2] 底层资产情况 - 项目选取九州通东西湖现代医药仓储物流中心作为底层资产，该中心符合GSP质量标准，被评为“国家十大智能仓储物流示范基地” [2] 医药物流仓储设施投资逻辑 - 需求增长确定性高，驱动更多医药仓储需求 [2] - 领域内强监管性、技术等进入门槛较高 [2] - 公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且有强制分红条款，是适合长期资金配置的“安全资产”，低利率环境下市场表现更好 [2] 公司战略及竞争力 - 公司推进“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化”五大战略（“三新两化”战略），提升核心竞争力 [3] - 核心竞争力两大支柱是数字化和不动产证券化（REITs）战略 [3] - 公司是行业中少数将不动产证券化（REITs）上升到集团整体战略的企业 [3] - 公司在全国多地拥有141个高标准医药仓储物流设施，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一 [3] - 实施不动产证券化战略，推动“公募REITs+Pre - REITs”多层级平台构建，业务模式将从重资产运营转向轻资产运营，助主业发展并为“三新”战略提供动力 [3]