文章核心观点 - 近期Zacks房地产投资信托和股权信托行业因抵押贷款利率波动复苏受阻，虽利率有望下降带动贷款需求，但固定收益市场波动或影响行业参与者，Annaly、AG Mortgage和Dynex Capital有望应对行业困境 [1][2] 行业概况 - Zacks房地产投资信托和股权信托行业由抵押房地产投资信托（mREIT）组成，参与者投资和发起抵押贷款及抵押支持证券，为业主和企业提供抵押信贷，通常专注住宅或商业抵押市场，部分通过资产支持证券投资两个市场 [3] - 机构证券由联邦政府支持，信用风险低，此类REIT通过普通股、优先股、回购协议等在债务和股权市场筹集资金，净息差是关键收入指标 [4] 行业未来趋势 贷款需求 - 近几个月抵押贷款利率波动，虽在下降但仍高于去年，购房申请有改善迹象，潜在需求显现 [5] - 经济稳固，利率难快速下降，逐渐下降将推动抵押贷款发放，但速度慢于预期，需求改善将减少行业参与者运营和财务挑战，增加销售利润率和新投资活动 [6] 股息削减 - 固定收益市场波动、高利率和利差扩大影响机构抵押支持证券估值，机构抵押REIT有形账面价值略有下降，虽比2023年稳定，但央行今年降息减少将增加高杠杆mREIT盈利压力，迫使公司削减股息，可能导致资本外流和账面价值进一步下降 [7][8] 保守策略 - 抵押市场情况、金融条件受限和固定收益资金流减少使高风险信贷资产承压，mREIT投资将更谨慎，投资组合增长放缓，许多公司提高对冲比率降低利率风险，虽短期看似明智，但会阻碍行业增长，难以获得强劲回报 [9] 行业排名与前景 - 该行业位于Zacks金融板块，Zacks行业排名第137，处于248个行业的后45%，近期表现不佳，分析师对其盈利增长潜力信心下降，今年盈利预期较去年下调16% [10][11] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年，该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业涨幅为13.3%，金融板块涨幅为29.6%，标准普尔500指数涨幅为25.2% [13] 估值情况 - 基于过去12个月市净率，行业估值为0.96倍，低于标准普尔500指数的8.88倍，过去五年最高为1.15倍，最低为0.39倍，中位数为0.88倍，与金融板块相比，行业估值有较大折扣，金融板块市净率为4.18倍 [14][15] 值得关注的3只mREIT股票 Annaly - 投资策略注重资产选择和资本配置以实现稳定回报，涉及传统机构抵押支持证券和非机构、信贷类资产，MSR平台受益于低提前还款环境，通过收购新发起的MSR扩大业务，截至2024年12月31日，投资组合达982亿美元 [16] - 2022年出售相关业务，专注核心住房金融战略，将资本分配到住宅信贷业务、MSR平台和机构抵押支持证券，提高回报稳定性 [17][18] - 过去一个月，2025年盈利预期上调9.2%至每股2.81美元，同比增长4.1%，Zacks评级为1（强力买入），市值116亿美元 [19] AG Mortgage - 投资、收购和管理住宅抵押资产、房地产相关证券和金融资产，非机构RMBS投资包括固定和浮动利率证券 [20] - 2024年第三季度收购约1.5亿美元房屋净值贷款，并承诺再购买2亿美元，预计房屋净值贷款市场规模达2万亿美元，年贷款发放量2000 - 3000亿美元，为公司提供增长机会 [21] - 过去一个月，2025年盈利预期下调3.2%至每股0.89美元，同比增长106.9%，Zacks评级为3（持有），市值12.6亿美元 [22] Dynex Capital - 是一家抵押和消费金融公司，通过贷款业务为投资组合创造投资，目前主要业务包括多户住宅和移动房屋抵押贷款发起，近期扩展到商业房地产贷款，未来计划拓展其他金融产品 [23] - 使用衍生工具对冲利率风险，过去一年购买高息投资使利息收入增加，2024年第四季度美联储降息降低回购协议借款利息支出，2024年净利息收入为590万美元，而2023年为净利息支出790万美元 [24][25] - 过去一个月，2025年盈利预期上调3.7%至每股1.87美元，同比增长654.3%，Zacks评级为2（买入），市值10.6亿美元 [26]