文章核心观点 - 公司去年完成退出写字楼业务的转型，虽对业绩有短期影响，但已开始重建投资组合，盈利和股息回升，未来有望为投资者带来更高回报，是有吸引力的长期投资机会 [1][2][15] 转型情况 - 去年是公司转型期，年底做出退出写字楼业务的战略决策，耗时近一年完成该举措 [1] 资产出售 - 去年出售12亿美元物业，包括未处理的写字楼物业、自存仓物业组合、酒店运营物业等非核心资产 [3] 业绩表现 - 出售资产使公司调整后运营资金（FFO）下降9.3%至每股4.70美元，但第四季度增长1.7% [4] 新投资情况 - 去年投资16亿美元于新物业，第四季度投资额达8.413亿美元创纪录 [5] - 新投资包括美加工业和仓库组合、波兰零售和工业物业售后回租交易、美国电池厂和数据中心、墨西哥制造和工业园区等 [5] - 收购物业多为长期净租赁（NNN），租金按固定或通胀率递增，将提供稳定增长的租金收入 [6] - 目前51%物业租金与通胀挂钩，46%按固定比率增长，推动同店租金第四季度年化增长2.6% [7] 未来展望 - 预计今年调整后FFO为每股4.82 - 4.92美元，同比增长2.6% - 4.7% [8] - 投资目标基于不通过发行新股融资设定，避免股权稀释 [10] - 计划用股息后自由现金流、出售非核心资产和资产负债表灵活性为投资融资，预计今年出售5 - 10亿美元物业 [11] - 可能出售自存仓、酒店、学生住房和冷链物流REIT等资产 [12][13] - 收入增长使公司有望继续重建股息，去年每季度提高股息，今年有望延续该趋势 [13]