文章核心观点 万科全力有序推进偿债工作，2月18日宣布如期兑付年内第三笔公开债，同时携手中信金石、新华保险、大家保险等成立新的Pre - REIT基金，预期提供正向现金流及利润，业内认为这体现市场对万科信心逐步恢复 [1][3][4] 偿债工作进展 - 2月18日消息，万科将如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年，这是2025年以来第三笔如期兑付的公开债 [1] - 此前1月27日到期的“22万科MTN001”、2月16日到期的“22万科MTN002”，万科均已如期完成本金及利息全额兑付 [1] - 1月万科发布行使“20万科02”公司债券赎回选择权公告，将进行100%全额赎回 [1] - 2月10日晚间公告，第一大股东深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款用于偿还到期公开债务 [2] 应对债务兑付方式 - 今年1月针对2025年到期公开债务，万科称会通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式应对 [1][2] Pre - REIT基金成立情况 - 2月18日万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险共同设立Pre - REIT基金，总规模16亿元，四方认缴比例分别为10%、0.06%、59.94%、30% [3] - 基金将投资厦门泊寓院儿·海湾社区，全期保租房共规划7724套，一期开业首年出租率100%，二期建成后将为约1万名年轻人提供居所，后续万科负责长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营 [3] 成立基金的意义 - 有助于万科搭建多业态、多层次、多渠道不动产退出路径，打通经营性资产商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，实现资产良性循环发展 [3] - 标志万科进一步打通与各类险资进行不动产股权投资合作路径，有助于实现经营性不动产良性循环 [3] 市场认可情况 - 万科Pre - REITs基金获新华、大家等头部险资投资，体现市场对万科资产质量和运营能力高度认可，反映市场对万科信心逐步恢复 [4] REITs和Pre - REITs突破情况 - 万科已实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，去年成功发行的中金印力REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT，正在进行二期资产扩募 [4] - 万科泊寓REIT在2024年上半年获国家发展改革委反馈意见，目前积极推动发行中 [4]