新华财经上海4月26日电 25日举行的"2025中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会"上，深圳市物业 管理行业协会、克而瑞物管联合万科物业共同发布《智慧社区创新与实践研究报告》（以下简称"报 告"）。 报告显示，万科物业"人+机器+远程运营"的物业服务模式已在全国3000多个小区落地，基本覆盖居民 生活的所有服务触点，引领物管行业智慧化探索。值得一提的是，"AI大脑"拉开了中国社区治理的"智 能革命"序幕。 5秒锁定走失儿童！67岁的赵奶奶发现孙女苗苗走失，正心急如焚时，武汉市唐樾小区的AI摄像头已 经"抢先一步"发现独自乱跑的苗苗。仅仅5秒，预警信息就传到了指挥中心，安全员迅速找到孩子并安 置好。看到孙女安然无恙，老人悬着的心终于放下了。而传统的人工搜寻需至少30分钟。 除了摄像头，该小区还配有出入通行、消防传感器等多种智能设备，它们背后是一台名为"灵石"的服务 器在默默运作，如同24小时在线的"AI大脑"。一旦出现电动车进电梯、儿童单独乱跑、老人摔倒、垃圾 堆积、周边围墙入侵、楼内产生明火等50余种异常情况，系统会自动识别并发出预警，安排人员第一时 间到场处理，及时解决居民的生活困扰。 记者了解到，从去 ...

公司动态 - 4月18日深铁集团党委书记、董事长辛杰首次以“万科集团董事长”身份在深圳公开场合亮相，一同出席的还有万科商业事务部总经理、印力公司总裁孙嘉 [1] - 2024年初孙嘉由原万科南方区域首席合伙人转任商业事业部首席合伙人，统管万科七个区域商业业务、印力集团 [3] - 大股东深铁集团入局后，万科推盘销售、偿债等工作有序积极推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [3] - 2025年以来万科首次对外公开拿地，银川万科拿下银川市原金凤区华盈矿业旧址地块，将作为中房·万科锦曜项目新一期开发 [3] - 2025年第一季度金凤区一宗协议出让地块被宁夏君翰置业有限公司以1.16亿元获得，该公司背后股东为银川万科、宁夏中房实业集团有限公司 [3][4] 销售与拿地情况 - 克而瑞统计显示，1 - 3月房企全口径金额销售榜上，万科以344.1亿元排名第六位，但未出现在1 - 3月新增货值TOP100排行榜上 [4] - 万科2024年全年新增土地计容建筑面积137万平方米，同比减少77%；拿地总价91.38亿元，拿地销售比0.04，投资收缩态势明显 [5] - 2024年全年权益土地款支出同比减少88%至55.6亿元，拿地权益比例60.8% [5] - 2024年一线和二线城市新增土地计容建面分别是37.7万和67.9万平方米，占比分别是27.5%、49.6%，主要集中在广州、成都、杭州、上海和武汉等城市 [5] - 2024年12月，广州南站商务区三宗宅地由万科广佛公司底价竞得，总价约28.8亿元，该地块本就由万科持有，因轨交建设停滞，后经退地、更改规划再被万科收入，未支付额外资金 [5]

文章核心观点 万科地产在创始人潘先生带领下，以品质为核心、创新为驱动，通过科技与地产融合及互联网应用，构建多元化地产王国，引领中国房地产市场发展，还通过开通微信公众平台深化与合作伙伴关系，未来将携手开创行业新未来 [1][2][4] 行业发展 - 房地产行业是推动城市发展的重要力量，从传统住宅到智慧社区、从单一开发到多元布局的蜕变见证时代进步与变革 [1] - “互联网 +”时代为地产行业带来发展机遇，互联网技术应用为地产企业提供广阔市场空间，为客户带来便捷高效居住体验 [2] 万科地产发展 - 创始人潘先生有卓越远见，捕捉行业变革先机，带领万科地产在住宅开发、商业运营、物业服务、长租公寓等领域全面发展，构建多元化综合性地产王国 [1] - 紧跟时代步伐，将大数据、云计算、人工智能等技术融入地产开发各环节，实现数字化、智能化管理，精准把握客户需求，提供个性化居住解决方案 [2] 万科地产借助互联网业务增长方式 - 开通微信公众平台招募合作伙伴，入驻加盟政策提供品牌授权、技术支持等全方位支持及资源共享与业务协同机会，合作伙伴可获取项目信息、参与培训、交流经验 [4] - 数字化营销，利用互联网平台通过社交媒体等多种方式传递项目信息，拓宽销售渠道，降低营销成本 [5] - 智慧社区，推进智慧社区建设，通过物联网技术实现社区设施智能化管理，提升居住品质和客户生活体验 [5] - 线上服务，建立线上服务平台，客户可通过手机 APP 或微信公众号了解项目动态、预约看房等，实现服务便捷高效，增强客户与企业粘性 [5]

并购重组行业 - “并购六条”以来沪市累计发布并购交易557单，重大资产重组和发行股份案例69单，同比增长330%，政策为上市公司提质增效提供便利包容环境 [1] 量子计算行业 - 4月10日“天衍”量子计算云平台访问量突破2700万，涵盖海内外50多个国家用户，实验任务数超140万次，性能达国际一流 [1] 汽车行业 - 今年一季度我国汽车产销分别完成756.1万辆和747万辆，同比分别增长14.5%和11.2%，新能源汽车产销同比分别增长50.4%和47.1%，出口44.1万辆，同比增长43.9% [1] 游戏云行业 - 2024年中国游戏云市场规模达18.7亿美元，同比增长7.1%，预计2029年将达26亿美元，2024 - 2029年均复合增长率6.9% [2] 电池行业 - 宁德时代香港上市申请获港交所批准，预计至少筹资50亿美元，有望成今年全球最大招股案 [2] 电商行业 - TikTok重组电商业务治理和用户体验团队，裁减部分美国电商员工，今年2月还对全球信任和安全团队重组裁员 [2] 人工智能行业 - OpenAI削减人工智能模型安全测试时间和资源，计划最早下周发布新机型o3，称提高了评估流程效率 [3] 房地产行业 - 近日万科A新增1条股权冻结信息，冻结南京万科企业有限公司1.5亿股权，期限自2025年4月8日至2028年4月7日 [4] 零售行业 - 京东将推出2000亿出口转内销扶持计划，未来一年采购不低于2000亿出口转内销商品，助力消费扩容升级 [5] 证券行业 - 4月11日国泰海通证券重组更名上市，A股证券简称由“国泰君安”变更为“国泰海通”，代码不变 [5] 期货行业 - 上海证监局对东亚期货采取暂停新增资产管理业务12个月监督管理措施，因其存在两项违规行为且未整改到位 [6] 基金行业 - 光大保德信基金发布高管变更公告，亓磊新任督察长 [6] 制造业 - 越剑智能2024年营收12.95亿元，同比增长82.32%，净利润9854.97万元，同比增长103.47%，拟10派8元转增4股 [6] - 新农股份2024年营收9.62亿元，同比增长17.20%，净利润5772.76万元，同比增长327.50% [7] 电子行业 - 超声电子预计2025年一季度净利润3800万 - 4500万元，同比增长120.38% - 160.98% [8] 化工行业 - 川金诺预计2025年一季度营收6.9亿 - 7.5亿元，同比增长18.69% - 29.01%，净利润6500万 - 8000万元，同比增长218.96% - 292.56% [9] 金融市场 - 市场全天反弹，创业板指领涨，沪深两市成交额1.35万亿，较上一交易日缩量2608亿，芯片等科技股热点集中 [10]

行业政策动态 - 截至4月10日，广东、四川、湖南发行用于收购存量闲置土地专项债约402亿元，涉及166个项目，广东金额居首，今年各地拟用专项债收购存量土地总金额超千亿元，3月公示节奏加快 [1] - 4月10日海南发布通知，购买新建自住住房单方缴存公积金最高贷款基准额度提至80万元，夫妻双方提至110万元，二孩及以上多子女家庭可上浮20% [2] 企业融资情况 - 4月10日华润置地宣布发行2025年度第一期30亿元中期票据，分5年期不超20亿元、10年期不超10亿元两个品种，4月11日发行，4月15日上市 [3] - 4月10日滨江集团公告为子公司杭州滨裕房地产开发有限公司不超过24亿元银团融资提供连带责任保证担保，保证范围为未清偿债务的80.002%，最高本金限额5.49亿元 [4] 企业人事变动 - 4月3日深圳市万科财务公司完成人事变更，祝九胜卸任董事长及法人代表，由迟玉斌接任，这是祝九胜今年1月辞去万科总裁等职务后再次从关键职位退出 [5] 行业影响分析 - 专项债收储闲置地政策落地将重构房地产行业竞争逻辑，推动房企资金回笼，优化土储质量，可能激活地块增量价值，但需关注土地“带押过户”及后续出让风险对地方债务的潜在压力 [1] - 海南公积金贷款政策调整精准释放首套及改善型住房需求，激活区域楼市交易活力，降低购房者首付压力，支撑楼盘去化，改善房企经营性现金流，但需关注公积金资金池承压对审批效率的影响 [2] - 华润置地此次发行中期票据显示融资渠道畅通及信用资质获认可，分期限结构设计可优化债务久期匹配，降低短期偿债压力，低利率区间巩固资金成本优势 [3] - 滨江集团为子公司担保旨在优化资金链效率，加速项目开发，通过分层授权管理担保额度强化资金管控，但需跟踪担保总额占净资产比重，避免潜在流动性压力 [4] - 万科财务公司人事调整或加速集团资金链合规化重构，迟玉斌审计监察履历或强化风险管控，此举或引发市场对混合所有制房企治理模式的再审视，为行业风险化解提供参考路径 [6]

文章核心观点 万科泊寓开放加盟引发关注，其加盟模式或为“第二增长曲线”，但加盟商盈利、加盟模式能否成功等存在诸多待解问题，市场表现将给出最终答案 [1][7][14] 万科泊寓加盟模型 - 项目加盟：为手握优质物业投资者提供可勾选、菜单式运营能力服务清单，涵盖加盟授权、系统使用等多项服务 [2] - 资金加盟：适合寻求稳定收益、不直接参与运营投资者，泊寓为其链接优质项目并提供后续服务 [2] 长租公寓加盟模式发展情况 - 创业系长租公寓较早采用加盟模式，如窝趣、魔方、贝客等，通过定制化可复制模式扩大市场占有率 [3] - 房企系长租公寓早期几乎无开放加盟案例，万科泊寓此次开放加盟或有启示意义 [3] 房企切入长租公寓领域方式 - 自营为主，独立运营品牌，如万科成立“泊寓”，通过租赁或购置闲置房产改造盈利 [4] - 与长租公寓运营公司合作，房企提供房源，运营公司提供运营管理服务，如保利与优客逸家合作 [4][5] 万科现状与泊寓发展 - 万科2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%，净亏损494.78亿元 [5] - 泊寓2024年营业收入37.02亿元，同比增长7%，新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，开业19.12万间，服务企业客户超5400家，房源纳保12万间以上 [5] 万科泊寓规模扩张原因 - 行业形成多主体并行局面，企业竞争压力大 [7] - 存量收购发展快，保租房大量入市使租赁市场分化，企业需重新定位和调整策略 [7] - 市场化长租公寓融资成本升至8%-10%，资金链压力倒逼企业降价求生 [7] 加盟商需思考的问题 - 品牌溢价能力：泊寓规模虽扩大，但品牌产品和服务端缺乏差异化，用户黏性低，平均租期缩短 [8][9] - 自主运营程度：泊寓加盟模式自主性高，品牌纯度易稀释，双方运营决策缺乏规范化指导 [9][10] 长租加盟成功需关注的要点 - 透明化盈利模型：需将运营服务量化，控制成本，体现采购及供应链规模化能力 [12] - 因地制宜产品策略：结合不同地区租户需求和消费力，设计符合细分市场的产品 [13] - 穿越市场周期能力：长租公寓市场受宏观经济影响波动加剧，稳定出租率和客源是关键 [13][14]

文章核心观点 3月31日晚间万科A发布2024年社会责任报告，展示其在可持续发展、企业治理、产品质量与安全、环境、社会等多方面的表现及成果 [1] 可持续发展 - 2024年可持续发展表现获国内外评级及指数机构广泛认可，获评恒生ESGA+评级、ESG评级AA级、深交所国证指数ESG评级AAA级、秩鼎ESG评级AAA级，明晟ESG评级BBB [1] 企业治理 - 坚持合规经营，建立完善合规机制，加强合规风险管理，倡导公平竞争商业环境 [4] - 2024年红线底线培训100%覆盖全体员工，干部任用采取360检视并征询，廉政宣传与内控协同，一线内控执行到位 [4] - 商业道德标准审计每三年全业务线及子公司100%覆盖，2024年开展11个综合审计项目及1个营销专项审计，要求事项100%整改完成 [5] - 商业道德标准培训是全体董事会成员、员工及承包商的强制性项目，2024年相关人员培训出勤率达100% [5] 产品质量与安全 - 2024年面向员工开展线上及线下产品质量与安全培训833场，参与人员288,931人次，覆盖工程系统全体人员，并提供线上课程供全体员工学习 [5] 环境 - 新建项目连续11年满足绿色建筑评价标准，截至2024年末，满足绿色建筑评价标准面积累计超3.35亿平方米 [5] - 2024年新增满足绿色建筑标准项目56个，建筑面积699.71万平方米，面积和项目个数覆盖率均为100%，高星级建筑面积278.76万平方米，占比39.84% [5] - 2024年新增8个绿色建筑二星级认证项目、2个绿色建筑三星级认证项目、1个LEED金级认证、1个LEED铂金级认证 [6] - 2024年新建项目引入可再生能源设计的建筑面积比例达62.50% [6] - 报告期内，集团获得ISO14001环境管理体系认证证书的覆盖率为66.7% [6] 社会 员工权益保障 - 2024年持续保障员工权益，落实健康安全工作环境，通过风险评估管理排查健康与安全风险 [6] - 延续“人才培育一盘棋工作计划”，打造“3 + 1”培训管理体系，为基层奋斗者提供提升阶梯 [6] - 2024年安全生产委员会累计召开安全培训89次并组织考试，全集团开展安全生产月活动，业务线100%覆盖 [6] - 集团员工及承包商员工健康与安全培训覆盖率为100% [6] - 万科“乐学”线上移动学习平台为员工提供学习资源，2024年员工培训率为100%，平台课程累计突破8,118门 [7] - 自1998年成立员工共济会，已有810位会员获援助，总计援助金额5,539.3万元，2024年131名会员获援助，金额846万元 [7] 社会公益 - 自2008年成立公益基金会，以“面向未来，敢为人先”为理念，截至2024年12月31日，在多领域累计公益投入超10亿元 [7] - 2024年公益基金会发起17场员工志愿活动，号召562人次参与，累计志愿服务2,022小时 [7] 乡村振兴 - 响应国家战略，发挥专业优势累计投入11.75亿元，在全国多个省区开展扶贫工作，专注基础设施、乡村教育等领域 [8]

文章核心观点 - 2024年万科营收可观销售表现良好，非开发业务持续增长，在多方支持下迎来改革转机，有望走出低谷重回健康发展轨道 [1][5] 销售端情况 - 2024年公司销售额2460.2亿元，在克而瑞榜单排第四，完成超18万套房子交付 [2] - 2024年公司综合住区销售面积排全行业第一，销售回款率超100%，大宗交易规模居行业第一，盘活存量资源新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿 [2] 融资端情况 - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本降至3.54%，经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个 [2] - 2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 [2] 公司转机与支持 - 2025年初公司调整核心管理团队，广东省、深圳市及有关部门、金融机构积极支持，深圳8家银行表态保障其融资规模稳定 [3] - 大股东深铁集团自2024年以来通过多种方式支持公司，2025年2月提供70亿元股东借款用于偿还公开市场债券本息，一季度到期公开债已完成兑付 [3] 核心业务竞争力 开发业务 - 公司是龙头房企，2024年销售金额在15个城市位列第一，5个城市排第二，6个城市排第三 [3] - 2024年累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价6670元/平方米，成本同比大幅下降 [4] 非开发业务 - 2024年物业服务板块万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%，新获取住宅服务项目405个，新增饱和收入超20亿元 [4] - 2024年租赁住宅业务营收37.02亿元，同比增长7%，万科长租公寓累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，项目出租率达95.6%，前台GOP利润率为89.8%，泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间 [4][5]

文章核心观点 2025年一季度房地产行业土拍市场升温，百强房企拿地总额同比大增，杭州土地出让表现活跃；同时万科、绿城管理有人事变动，金科股份所持金科服务股份被博裕资本竞得，行业在运营、治理、资产处置等方面有新动态，估值逻辑或向盈利质量与风险管控转变 [1][2][3][4][5][6] 土地市场情况 - 2025年1 - 3月，TOP100企业拿地总额2895.8亿元，同比增长30.6%，增幅较上月扩大3.9个百分点，300城住宅用地出让金同比增长两成多 [1] - 4月1日，杭州8块宅地成功出让，总成交金额达92.95亿元，蜀山单元地块由杭州绿城以总价8.55亿元、楼面价25419元/平方米、溢价率51.3%竞得，北干中单元地块由滨江集团以总价17.18亿元、楼面价26283元/平方米、溢价率19.47%夺得 [2] 企业人事变动 - 4月1日万科A公告，3月31日刘肖因工作调整申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务，仍在公司联系战略投资业务，其持有公司股票157600股 [3] - 4月1日绿城管理宣布，张亚东3月31日起辞去非执行董事、董事会联席主席及集团内其他职务，原因是个人工作安排，不影响公司正常运营和董事会决策效率 [4] 企业资产处置 - 3月31日金科股份公告，其持有并质押给博裕资本的参股公司金科服务约1.08亿股股票第四次拍卖结束，被博裕资本以6.67亿元竞得 [5][6] 行业点评 - 当前土拍升温或推动资本重新审视房企运营能力，行业估值逻辑或从规模扩张转向盈利质量与风险管控 [1] - 杭州土拍延续3月热度，印证房企战略重心向高能级城市集聚，行业估值或进一步向盈利质量倾斜 [2] - 万科人事变动反映公司治理架构向国资主导模式转型，凸显战略重心向资产盘活、非主业退出等方向倾斜 [3] - 绿城管理董事会变动或标志向深度国资管控模式转型，短期内维持既有业务模式，中长期需关注中交资源注入与市场化机制平衡 [4] - 金科股份与博裕资本交易是化解债务危机关键一步，博裕资本后续或为金科服务战略转型注入资源，其财务表现与行业竞争格局是长期观察重点 [6]

文章核心观点 - 万科2024年度业绩不佳营收下滑且首现年度亏损，但公司对未来有信心认为行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [1][6] 业绩情况 - 2024年度公司营收3431.76亿元同比下降26.32%，归属上市公司股东净利润亏损494.78亿元由盈转亏，营收连续第二年下滑且为上市以来首次年度亏损 [1] - 2022 - 2024年公司营收从5038亿元降至4657亿元再到3000亿“档位” [2] - 2024年度房地产开发及相关资产经营业务营收3010.3亿元占比87.7%，物业服务营收331.3亿元占比9.7% [2] - 扣除税金及附加后，2024年房地产开发及相关资产经营业务营业利润率3.5%较2023年降7.6个百分点，物业服务毛利率13.21%较2023年降1.75个百分点 [2] - 2024年万物云物业服务营收363.8亿元同比增长8.9%，租赁住宅业务营收37.02亿元同比增长7% [2] 资金与负债 - 2024年公司经营性现金净流入38.0亿元连续16年为正，年末持有货币资金881.6亿元 [2] - 截至2024年末公司资产负债率73.66%较2023年末升0.44个百分点，净负债率升25.94个百分点至80.60% [3] - 2024年末公司有息负债合计3612.8亿元占总资产比例28.1%，其中一年内到期有息负债1582.8亿元占比43.8%，一年以上有息负债2030.0亿元占比56.2% [3] 业务重整与自救 - 公司制定实施业务重整和风险化解“一揽子方案”，经营端2024年交付超18万套房子，销售金额2460.2亿元，销售面积居行业第一，销售回款率超100%，大宗资产交易完成54个项目签约259亿元，存量资源盘活新增和优化产能412亿元回收现金超百亿 [3] - 融资端2024年公司获银行支持新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%较2023年降37个基点，经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个，完成境内公开债券93亿元和境外公开债券折合人民币约104亿元偿付 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，结算利润对应项目地价成本高，销售和毛利率低于预期致结算毛利总额大减 [4] - 新增计提存货跌价准备和信用减值，报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，部分应收款计提信用减值264.0亿元 [5] - 部分大宗资产交易和股权交易亏损，资产交易和股权处置价格低于账面值，部分非主业财务投资亏损 [5] - 公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆扩张惯性，投资冒进、多赛道布局步子大、融资模式未转型，管理和风控机制未跟上业务和组织发展需要 [5] 未来展望 - 2025年公司将从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五方面发力，加快新旧动能转换推动重回健康发展轨道 [6] - 公司认为市场需求回升基础牢固，供给端土地和商品房盘活力度加大，土地市场拿地情况好转，行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [6]