股本情况 - H股法定/注册股本上月底和本月底结存均为2,206,512,938元，变动为0[4] - A股法定/注册股本上月底和本月底结存均为9,724,196,533元，变动为0[4] - 本月底法定/注册股本总额为11,930,709,471元[4] 股份情况 - H股已发行股份（不包括库存股份）上月底和本月底结存均为2,206,512,938股，变动为0[5] - A股已发行股份（不包括库存股份）上月底和本月底结存均为9,724,196,533股，变动为0[6] 公众持股 - 上市H股已发行股份（不包括库存股份）公众持股量百分比门槛为5%[6] - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[6]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2026年2月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02202 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 RMB | | 2,206,512,938 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | RMB | | 0 | | 本月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 RMB | | 2,206,512,938 | | 2. 股份分類 | 普通股 | | ...

港股市场整体表现 - 恒生指数于2月4日报收26847.322点，微涨0.047% [1] - 市场呈现震荡格局，内房股与煤炭股板块表现强势，而科技股板块显著走弱 [1][3] 房地产行业 - 内房股板块大幅上涨 [1] - 世茂集团股价上涨超过14% [1] - 融创中国股价上涨超过8% [1] - 万科企业股价上涨超过6% [1] - 越秀地产股价上涨超过6% [1] 煤炭行业 - 煤炭股板块走高 [1] - 兖矿能源股价上涨超过10% [1] - 中国神华股价上涨超过5% [1] 科技行业 - 恒生科技指数显著下跌，报5366.440点，下跌100.820点，跌幅达1.844% [3][4] - 主要科技巨头股价普遍下跌 [3] - 腾讯控股股价下跌近4%，报558.000港元 [3][4] - 百度集团股价下跌近3%，报137.200港元 [3][4] - 小米集团股价下跌超过1.8% [3] - 京东集团股价下跌超过1.6% [3] - 阿里巴巴股价下跌近1% [3] - 哔哩哔哩股价下跌3.715%，报243.600港元 [4] - 网易股价下跌3.325%，报191.900港元 [4] 半导体行业 - 芯片股表现低迷 [5] - 上海复旦股价下跌超过5% [5] - 华虹半导体股价下跌近5% [5] - 兆易创新股价下跌超过3% [5] - 中芯国际股价下跌超过2% [5]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在午后交易时段出现涨幅扩大的行情 [1] - 融创中国股价上涨超过10% [1] - 龙光集团股价上涨超过7% [1] - 万科企业与越秀地产股价双双上涨超过6% [1] - 华润置地、雅居乐集团、碧桂园等个股股价跟随上涨 [1]

公司高层动态 - 公司前任董事会主席、执行副总裁郁亮于1月8日辞去所有职务并配合调查，在1月28日左右通过社交媒体更新动态，是其退休后首次公开动态[1] - 公司创始人王石被传失联，随后于1月30日在社交媒体发布骑行视频疑似回应传言[5] - 郁亮退休后“失联”，公司公告未对这位服务36年的功勋老将表达感谢，被外界视为异常信号[15] 公司财务与经营业绩 - 公司2025年归属于上市公司股东的净利润预计亏损约820亿元，创A股单年度亏损纪录[5] - 公司2024年净利润亏损494.78亿元，两年累计亏损1314.8亿元[5] - 公司最新市值仅为556.7亿元，两年亏损金额是当前市值的2.4倍[5] - 公司2025年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约800亿元，基本每股收益亏损约6.89元/股[7] - 截至2月2日，公司股价为4.75元，较2017年峰值39.8元跌幅达88%，市值蒸发超4000亿元[8] - 公司2019年销售额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，2020年合同销售额突破7000亿元，连续多年行业第一[8] - 公司2019年营收3678.9亿元，同比增长23.6%，净利润388.7亿元，同比增长15.1%，全面摊薄ROE达20.7%[8] - 公司2023年净利润大幅下滑46.39%至121.6亿元，2024年由盈转亏[9] - 公司2018年至2020年净利润分别为337.7亿元、388.7亿元和415.2亿元，其中2020年415.2亿元为历史最高纪录[10] - 公司2025年到期债券高达18笔，金额达362亿元[10] - 公司2024年通过卖地卖房卖股权回笼资金高达3000亿元，但手头现金流由去年的184亿元缩水至9亿元[10] 公司业务与资产状况 - 公司2025年保质交付11.7万套房子，经营服务业务营收保持稳健[17] - 公司2025年结算项目多为2020-2021年获取的高价地，开发业务毛利率在前三季度降至2.0%[19] - 公司2025年前三季度新增存货跌价准备91.93亿元，减值余额达227.32亿元，同时信用减值同步增加[19] - 公司商业、长租公寓等经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，非主业财务投资出现亏损[19] - 为回笼资金，公司进行多笔大宗资产与股权交易，价格低于账面值，例如上海七宝万科广场50%股权以23.84亿元出售，而当时估值为70.60亿元[19] - 上海七宝万科广场项目在2024年1月月收入为4060万元，其中租赁相关收入3940万元，停车费120万元，日均收入坪效15.6元/平米/天[19] 公司债务与融资进展 - 公司“22万科 MTN004”、“22万科 MTN005”两笔合计57亿元中期票据展期议案均获通过[20] - 公司第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元借款，支持公司偿还债务[20] 公司历史与关键人物 - 公司创始人王石于2017年6月正式辞去董事会主席职务，郁亮接任，被视为平稳有序的“创始人交棒职业经理人”的成功案例[13] - 祝九胜于2012年辞去银行职务加入公司出任副总裁，当年公司净利润125.5亿元，2013年跃升至151.2亿元，直至2022年净利润始终保持在150亿元以上[9] - 依靠祝九胜的银行关系，公司从银行贷款相对轻松，利率最低时约2.2%，融资成本低[9] - 2015年公司面临控股权之争，王石引入深圳地铁稳住基本盘，祝九胜的位置让给了深圳地铁的团队[10] - 2016年公司丢掉了全国销量冠军的位子[10] - 2018年祝九胜再度出山出任总裁[10] - 祝九胜于2024年2月辞去公司总裁、首席执行官等职务，其职位由原高级副总裁胡国斌接任[11] - 郁亮于1990年加入公司，1991年助力公司成功登陆深交所，1993年主导发行B股融资4.5亿港元，支持了公司早期全国化扩张[12]

房地产行业深度调整的背景下，万科2025年的经营基本面承受着前所未有的压力。 1月30日，万科发布2025年度业绩预告，公司预计归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，较上年 494.78亿元的亏损额进一步扩大；预计扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元。 万科在公告中披露，此次业绩亏损主要源于四大方面。其一，房地产开发项目结算规模显著下降且毛利 率持续低位。2025年公司开发业务结算利润主要对应2023—2024年销售项目及现房、准现房库存消化， 而这些项目均面临地价获取成本较高的问题，直接导致结算毛利总额大幅缩水，成为拖累业绩的主因。 其二，业务风险敞口上升倒逼公司新增计提信用减值和资产减值，进一步侵蚀利润。其三，部分经营性 业务扣除折旧摊销后陷入整体亏损，同时非主业财务投资也未能实现盈利，多元化布局的短期效益尚未 显现。其四，行业调整周期下，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置损失。 尽管业绩大幅亏损，但万科在保交付、降本增效和多元化业务布局上仍取得阶段性成果。2025年公司全 年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付、约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌 等 ...

核心观点 - 万科2025年预计录得巨额亏损，亏损额或将刷新A股历史纪录，公司正面临严峻的流动性危机和债务偿付压力，同时伴随着核心管理层的更迭 [1][3][6] 财务业绩与亏损分析 - 2025年全年归母净利润预亏损约820亿元，其中第四季度单季预亏损约539.85亿元，日均亏损约5.9亿元 [1][3][20] - 2025年亏损额较2024年的494.78亿元同比扩大约65.7%，近两年累计亏损超1314.78亿元，接近2019-2023年五年归母净利润总和1376.93亿元 [5][22][23] - 820亿元的预亏金额打破了2020年海航控股640亿元创下的A股单年亏损纪录 [5][23] - 业绩亏损主因包括：房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率低位、新增计提信用和资产减值、部分经营性业务及非主业财务投资亏损、部分资产交易价格低于账面值 [3][20] 债务与流动性状况 - 截至2025年9月30日，公司总负债约8355.64亿元，有息负债达3629亿元，现金及现金等价物为603.88亿元，短期借款及一年内到期非流动负债达1513.86亿元，资金缺口超900亿元 [8][26] - 2025年末，公司首批三笔合计约68亿元的债券寻求展期，被外界认为走到了违约边缘 [6][23] - 2025年11月，标普将万科信用评级下调至“CCC-”并列入负面观察名单，认为其存在违约或困境性重组风险 [6][23] - 2026年1月末，公司通过“部分即时现金兑付+分期展期+资产增信”方案对部分债券进行展期，同时获得第一大股东深铁集团不超过23.6亿元的股东借款支持，以支付展期方案的“首付款” [8][26] - 2026年二季度将迎来新一轮偿债高峰，合计有65亿元债务到期，其中下一笔人民币债券将于4月到期 [8][26] 经营挑战与应对措施 - 公司表示房地产行业正处于新旧模式转换期，销售持续下滑，整体经营形势十分严峻，主营业务现金流入仍在萎缩 [9][27] - 2026年公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，优化业务布局和结构，提升多场景开发和经营能力 [5][23] - 公司主动撤回了旗下万纬仓储物流REITs的上市申请，该举措原本是盘活存量资产、回笼资金的关键 [9][27] - 自2025年风险显化以来，大股东深铁集团对公司的各类资金支持累计已超过300亿元，但支持以公司提供足额资产抵押或股权质押为前提，例如公司将万物云股权全部质押给深铁集团 [9][27] 管理层变动与公司治理 - 2026年1月8日，郁亮因到龄退休正式辞去公司董事、执行副总裁职务，结束了其36年的万科职业生涯，公司辞职公告未对其表示感谢被外界认为“相当罕见” [12][29] - 郁亮于1990年入职，2017年接替王石掌舵万科，其与祝九胜组成的“主席-总裁”搭档持续多年 [12][29] - 2025年10月，已于当年1月辞任的总裁祝九胜被采取刑事强制措施 [16][32] - 2026年1月28日，市场传出郁亮“似乎已失联半月”的消息 [16][32] - 创始人王石于1月30日在视频号发布骑行视频，标注当日时间及行程，被分析认为疑似回应相关传闻 [1][17] 行业与公司历史背景 - 公司曾长期被视为行业“好学生”和“稳健典范”，拥有全行业最低的融资成本之一，其内部原则包括“不囤地、不拿地王、不推高房价” [13][30] - 分析认为，公司经营模式从“获得收入”转向“生产信用”，依靠信用融资扩张资产，在资产价格上涨周期中运转，一旦资产价格停涨则循环难以为继 [13][30] - 公司经营活动现金流净额在2017年达到823.23亿元峰值后持续下降，至2021年已跌至50亿元以下；而筹资活动现金流入自2016年起多年保持超千亿元规模，2021年最多时超1800亿元 [13][30] - 专家分析，当前危机外部原因占六成，包括需求侧调整、融资环境收缩、资产价格下行等系统性压力；内部原因占四成，包括高位周期形成的成本包袱、风险敞口管理暴露、战略调整不够快等 [16][32] 市场反应 - 截至1月30日收盘，公司股价下跌4.87%，报收4.88元/股，总市值582亿元 [2][18]

文章核心观点 - 文章通过分析中国上市公司品牌价值榜TOP50企业的ESG报告及专家访谈，探讨了企业公益慈善事业的现状、模式及可持续性挑战，指出公益事业仅靠少数人难以持久，企业需构建将社会价值与商业价值相融合的可持续模式[1][10] 上市公司公益模式类型 - **人人参与型**：通过低门槛、数字化方式鼓励公众和员工长期小额参与，例如腾讯“分分捐”截至2024年底用户参与人次达4亿人次，比亚迪在职员工中注册志愿者超6900人，累计志愿服务超4万公益时[2] - **技术或产业帮扶型**：结合企业主业解决社会需求，例如宁德时代在宁德地区认领280亩荒地推动产业振兴，上汽集团将退役动力电池重组为路灯系统解决山区照明难题[3] - **设立慈善信托/基金型**：通过设立独立基金会进行长期规划，例如万科公益基金会截至2024年末累计公益投入超10亿元[3] - **打造公益IP（品牌）型**：将公益项目与品牌强绑定，例如中国平安的希望小学项目，截至2024年底累计培训超2万名乡村教师，累计资助学生31345名[4] - **慈善捐赠型**：最为简单直接的公益行为，是大部分企业的主要或其一公益路径[4] 公益模式的可持续性分析 - 专家认为，**技术或产业帮扶**是最具可持续性的路径，因其能协同企业的社会价值与商业价值，但挑战在于需找到主业与公益的结合点[4][5] - **设立慈善信托/基金**的可持续性次之，有利于长期规划，但考验基金会的规范管理[4][5] - **打造公益IP**和**人人参与**模式随后，**慈善捐赠**的可持续性相对最弱[4] - 可持续性的核心在于公益模式需与企业基因、行业特性和核心能力高度契合[6] 企业构建可持续公益的实践与挑战 - 阿里巴巴的公益已从“情感驱动”转向“战略驱动”，通过“公益宝贝”等模式吸引超172万商家和超4.5亿用户参与[1][15] - 海底捞以“商业赋能公益、公益反哺商业”为核心，例如雷山鱼酱酸项目达成超300吨收购订单，销量突破90万份[12] - 中国飞鹤构建“共生共荣”生态体系，通过“农牧工”一体化累计创造17万个就业岗位，带动超16万农民增收，截至2025年累计捐赠款物近8.5亿元[12] - 构建可持续公益模式难度非常大，需在战略层面设计，并投入技术开发、人才及生态协同等初期成本[11] - 企业慈善基金会普遍存在专职人员占比少的问题，但亦有正面案例，如腾讯公益慈善基金会42名工作人员中有31名专职人员，万科公益基金会38名工作人员中有28名专职人员[8][9] 行业整体数据与趋势 - 2024年度中国公益慈善组织系统接收慈善捐赠总额为1324.58亿元，其中企业捐赠983亿元，占比74.21%，个人捐赠322.32亿元，占比24.33%[7] - 2024年亿元以上的大额捐赠共33次，善款总额127亿元，捐赠主体和财产类型多样[8] - 上市公司的公益行为主要采取组合方式，央国企更注重通过体系化、组织化的产业赋能履行国家战略[4]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1] - 同期TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [1] - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [1] - 其中仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [1] 房企销售排名变化 - 头部房企中，保利、中海、华润、绿城的顺序未变 [1] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [1] - 中旅投资成为“黑马”，闯至今年1月全口径销售榜第5位 [1] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [1] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位 [1] - 中国铁建从第10位降至第13位 [1] 各阵营房企销售表现 - TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [2] - TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [2] - TOP31～50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [2] - 各阵营房企销售额均有下降，销售规模持续缩水 [2] 销售同比缩水原因与行业趋势 - 同比缩水主要因2024年9.26新政后，去年1月核心城市市场活跃度大幅提升、基数较高 [5] - 1月份降幅与去年全年降幅持平 [5] - 行业正经历调整，竞争从“规模竞速”转向“质量竞跑” [5] - 百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，资源向优秀企业集中 [5] - 2026年1月百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [5] - 部分企业得益于自2021年以来的大规模错峰投资，迎来规模跃进 [5] 新房与二手房市场表现 - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [6] - 同期重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 不少核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄 [6] - 二手房价格若能持续企稳、成交保持活跃，有望推动市场“止跌企稳” [6] 政策环境与市场展望 - 年初以来中央多次释放“稳预期”信号，强调加强预期管理对稳定房地产市场的重要性 [6] - 央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [6] - 短期临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [7] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转预期 [7] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [7] - 在政策支持及企业自身努力下，预计会有更多房企化债脱困 [7] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [7]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [2] - 2026年1月TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [2] - 各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%；TOP31～50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0% [3] 头部房企排名变化 - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [2] - 仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [2] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [2] - 中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位 [2] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [2] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位，中国铁建从第10位降至第13位 [2] 市场结构性表现与行业趋势 - 百强房企中有32家业绩同比增长，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [6] - 部分企业销售回升得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [6] - 行业正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，百亿房企数量减少但五十亿企业数量增加 [6] - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现清淡 [6] - 1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降 [7] 市场表现原因与未来展望 - 1月销售同比缩水主因是2024年9.26新政后，去年1月基数较高，今年同比出现明显下降，但1月降幅与去年全年降幅持平 [6] - 年初中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [8] - 短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力 [8] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [9] - 在政策支持及企业自身努力下，预计更多房企将化债脱困 [9] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [9]