文章核心观点 - 标准普尔500指数接近历史高位，但房地产板块过去三年表现远逊于整体市场，为长期投资者带来增加房地产投资信托基金（REITs）的机会， Realty Income公司颇具吸引力 [1][2] 行业情况 - 房地产板块过去三年表现远逊于整体市场，主要因高利率环境 [1] - 美国净租赁房地产市场规模约5.4万亿美元，公共REITs持有比例不到4%，欧洲市场更大且REIT渗透率更低 [8] 公司业务 - Realty Income是专注于净租赁房产的REIT，拥有约15500处房产，约80%由零售租户占用，近期开始拓展数据中心业务 [3][4] - 零售租户大多抗衰退且不易受电商冲击，如美元商店、药店、仓储俱乐部和家居装修零售商等 [4] 公司业绩 - 尽管公司股价较历史高点低约30%，但业务表现良好，最近一个季度调整后运营资金（AFFO）为每股1.05美元，房产15457处，投资组合入住率98.7% [5][6] - 2019年同期，调整后运营资金为每股0.83美元，房产5964处，刚开始欧洲扩张，投资组合入住率98.3% [7] 公司发展潜力 - 作为同类最大的REIT，公司仍有增长空间，有望实现规模数倍增长 [8] 公司投资回报 - 自1994年以来，公司年化总回报率达14.1%，轻松超过标准普尔500指数，是出色的收益型股票，上市以来已宣布第129次股息上调，从未削减派息 [9] 投资建议 - 目前公司股息收益率约5.7%，历史上这对长期投资者是很好的切入点，过去类似情况曾带来超17%的年化回报 [10]