文章核心观点 - 过去几年商业房地产行业面临挑战，高利率压低房地产价值，增加运营成本，但如果通胀持续放缓，今年利率有望下降，这将利好房地产投资信托基金（REITs），EPR Properties、Realty Income和Mid - America Apartment Communities是当下值得买入的REITs [1][2] 分组1：EPR Properties投资机会 - 该公司目前月股息收益率6.9%，远高于标普500指数的1.2%，1000美元投资可获69美元年股息收入，因过去三年利率上升，其股价下跌超11% [3] - 高利率增加公司资本成本，使其难以发行新股融资，公司通过股息后自由现金流、非核心资产出售和强大资产负债表内部融资，每年可投资2 - 3亿美元于新体验式房地产，支持调整后每股运营资金（FFO）3% - 4%的年增长和类似的股息增长 [4] - 随着利率下降和股价上涨，公司可加快投资步伐，实现更高的调整后FFO和股息增长，带来更高总回报 [5] 分组2：Realty Income应对策略 - 公司股票目前收益率5.7%，部分原因是利率上升致股价下跌约25%，且公司持续稳步提高股息，连续110个季度增长 [6] - 高利率促使公司创新融资，去年以93亿美元收购Spirit Realty，通过换股和承担低利率现有债务完成交易，无需进入资本市场融资 [7] - 公司今年计划推出私人资本基金管理平台，获取更稳定股权资本并获得管理费收入，若利率下降和股价上涨，可通过发行更多股票加速收购 [8] 分组3：Mid - America Apartment Communities发展趋势 - 公司股价较几年前峰值下跌超30%，股息收益率升至3.8% [9] - 利率对公寓行业影响有滞后性，疫情期间低利率和住房需求变化使阳光地带公寓建设繁荣，近年新公寓供应增加抑制租金，而高利率使开发商新项目减少，未来供应将减少，需求仍强劲，租金增长已开始恢复 [10][11] - 财务状况良好的公司积极进攻，未来三年有七个开发项目在建，今年预计启动3 - 4个新项目并积极寻求收购机会，租金增长和投资将使其未来获得强劲总回报 [12] 分组4：综合投资建议 - 高利率压低EPR Properties、Realty Income和MAA的价值，推高股息收益率，随着未来几个月利率可能下降，这些REITs值得买入，可提供有吸引力且不断增长的股息收入，市场反弹时还可能带来股价大幅上涨 [13]