文章核心观点 2024年公司运营表现出色，成功续租并引入10年租约推动内部增长，2024年AFFO每股达1.16美元，较2023年增长8.4% 公司首次给出2025年AFFO每股1.20 - 1.22美元的指引，具备持续内外增长潜力 [4] 各部分总结 2024年第四季度亮点 - 收购63处美国邮政服务（USPS）物业，约3070万美元，不含成交成本 [6] - 归属于普通股股东的净利润450万美元，摊薄后每股0.17美元 [7] - 运营资金（FFO）900万美元，每股0.30美元 [7] - 调整后运营资金（AFFO）1060万美元，每股0.35美元 [7] - 季度末后，季度股息提高至每股0.2425美元，较2023年第四季度增长1.0% [7] 2024年全年亮点 - 收购197处物业，约9100万美元，不含成交成本 [7] - 租金收入从2023年到2024年增长20.0%，反映内部增长和收购成果 [7] - 归属于普通股股东的净利润660万美元，摊薄后每股0.21美元 [7] - FFO为2810万美元，每股0.97美元 [7] - AFFO为3370万美元，每股1.16美元 [7] - 2024年支付每股0.96美元的总股息 [7] - 为2028年2月到期的定期贷款增加5000万美元，并将信贷安排下的定期贷款可增额特征提高5000万美元 [7] - 截至2025年2月14日，已执行新租约，涵盖2023年到期租金的95%和2024年到期租金的99%，其余租约正在处理中 [7] - 已就与USPS所有协商租约达成新租金协议，除部分2024年近期收购物业外 [7] 物业组合与收购 - 公司拥有的物业组合出租率达99.6%，包括49个州和1个地区的1703处物业，约640万净可出租内部平方英尺，加权平均租金为每可出租平方英尺10.60美元 [5] - 第四季度收购63处最后一英里和灵活物业，租给USPS，约3070万美元，不含成交成本，约17.6万净可出租内部平方英尺，加权平均租金为每可出租平方英尺13.75美元 [6] 租赁情况 - 截至2025年2月14日，公司收到USPS 89份完全执行的新租约，占2023年到期租金总额的95%，119份完全执行的新租约，占2024年到期租金总额的99% 所有执行租约均有3%的年租金涨幅 [7][8] - 收到USPS与2023年租约相关的净一次性追补付款约300万美元，与2024年租约相关的约40万美元 [8] 资产负债表与资本市场活动 - 截至2024年12月31日，公司约有240万美元现金和物业相关储备，约2.96亿美元净债务，加权平均利率4.35% 第四季度末，95%的未偿债务为固定利率，1.5亿美元循环信贷额度中有1.36亿美元未提取 [9] - 2024年10月25日，公司修订信贷安排，为2028年2月到期的定期贷款增加5000万美元承诺，将定期贷款可增额特征提高至5000万美元，更换行政代理银行 交易结束日提取4000万美元，1000万美元可延迟提取 公司还进行利率互换，固定利率 [10] - 2024年11月21日，公司提取1000万美元2028年2月到期的定期贷款，并进行利率互换固定利率 提取资金用于偿还循环信贷额度的未偿余额 [10] - 2024年，公司通过市价股权发行计划发行1420791股普通股，平均每股14.35美元，总收益2040万美元 此外，作为收购对价的一部分，发行664182个运营合伙企业的普通股单位，平均每股14.17美元 [11] 股息情况 - 2025年1月30日，公司宣布A类普通股每股季度股息0.2425美元，按年计算每股0.97美元 股息将于2025年2月28日支付给2月14日收盘时登记在册的股东 [12] 后续事件 - 季度末至2025年2月14日，公司收购18处物业，约840万美元，不含成交成本，约5.3万净可出租内部平方英尺 另有14处物业，约890万美元，已签订确定性合同 [13] - 公司董事会批准普通股回购计划，可在公开市场等收购A类普通股，总价最高2500万美元 该计划不强制公司回购，可随时暂停或终止 [14] 2025年指引 - 公司预计2025年摊薄后AFFO每股在1.20 - 1.22美元之间 指引范围包括投资规模8000 - 9000万美元，现金一般及行政费用1050 - 1100万美元 [15] 非GAAP补充财务信息 - FFO计算依据当前美国房地产投资信托协会（NAREIT）定义，排除房地产折旧摊销、某些房地产资产出售损益等 不同REITs计算方式可能不同 [21] - AFFO以FFO为基础调整，包括经常性资本支出、收购相关费用等 是衡量公司资本投资能力的指标，不同REITs计算方式可能不同 [22] - 净债务计算为总债务减去现金和物业相关储备 截至2024年12月31日，净债务约2.96亿美元 [23]