文章核心观点 - 全球净租赁公司（Global Net Lease, Inc.）公布2024年第四季度及全年财务和运营结果，包括处置资产、债务减少、收益达标等情况，还宣布多租户投资组合出售、股票回购计划及2025年初步指引和股息调整 [1][3] 2024年第四季度及全年亮点 财务业绩 - 2024年第四季度收入1.991亿美元，2023年同期2.067亿美元，主要因全年完成8.35亿美元资产处置 [3] - 2024年第四季度普通股股东净亏损1750万美元，2023年同期5950万美元 [3] - 2024年第四季度核心运营资金6850万美元，合每股0.30美元，2023年同期4830万美元，合每股0.21美元 [3] - 2024年第四季度调整后运营资金7830万美元，合每股0.34美元，2023年同期7170万美元，合每股0.31美元；2024年全年调整后运营资金3.038亿美元，合每股1.32美元 [3] 资产处置与债务管理 - 2024年完成8.35亿美元资产处置，现金资本化率7.1%，加权平均租赁期限4.9年 [3] - 2024年净债务减少7.34亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从8.4倍改善至7.6倍 [3] 运营表现 - 超出预计成本协同效应，达到8500万美元，预期7500万美元 [3] - 投资组合 occupancy率从2024年第一季度末的93%提高到第四季度末的97% [3] - 整个投资组合租赁120万平方英尺，带来近1700万美元新直线租金 [3] - 续租利差6.8%，加权平均租赁期限9.7年；本季度完成的新租赁加权平均租赁期限6.5年 [3] - 加权平均年租金增长1.3%，提供有机租金增长，不包括14.8%与消费者物价指数挂钩的投资组合，该部分历史租金增长显著更高 [3] - 61%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [3] 多租户投资组合出售 - 公司已签订具有约束力协议，以约18亿美元出售100处非核心多租户投资组合 [3] - 该战略交易将加速公司处置计划，使其成为专注单一租户净租赁的公司，消除多租户零售物业相关运营复杂性、一般及行政费用和资本支出，加速去杠杆战略，强化资产负债表 [3][4] 2025年全年指引和股息更新 - 公司制定2025年初步指引，调整后运营资金每股0.90 - 0.96美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率6.5 - 7.1倍，前提是多租户投资组合出售完成 [5][8] - 从2025年4月预计宣布的股息开始，将季度股息降至每股0.190美元，将产生7800万美元增量年度现金流 [8] 物业投资组合 - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括1121处净租赁物业，位于10个国家和地区，可出租面积6070万平方英尺 [7] - 公司运营四个可报告板块：工业与配送、多租户零售、单租户零售和办公 [7] - 投资组合97%已出租，剩余加权平均租赁期限6.2年 [9] - 81%的投资组合包含基于年化直线租金的合同租金增长 [9] - 61%的投资组合年化直线租金来自投资级和隐含投资级租户 [9] - 80%位于美国和加拿大，20%位于欧洲（基于年化直线租金） [9] - 34%为工业与配送、28%为多租户零售、21%为单租户零售、17%为办公（基于年化直线租金） [9] 资本结构和流动性资源 - 截至2024年12月31日，公司流动性4.922亿美元，循环信贷额度下可用额度4.600亿美元 [7] - 公司净债务46亿美元，包括23亿美元抵押贷款债务 [7] - 截至2024年12月31日，固定利率债务（包括通过掉期固定的浮动利率债务）比例为91%，2023年12月31日约为80% [10] - 公司总债务加权平均利率4.8%，利息覆盖率2.5倍 [10] - 截至2024年12月31日，加权平均债务到期期限3.0年，2023年12月31日为3.2年 [10] 非GAAP指标说明 - 运营资金（FFO）、核心运营资金（Core FFO）、调整后运营资金（AFFO）、调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）、净运营收入（NOI）、现金净运营收入（Cash NOI）和现金支付利息等非GAAP指标不应被视为比GAAP方法更相关或准确，应与GAAP指标结合使用 [43] - 不同房地产投资信托基金（REIT）对这些非GAAP指标的定义和计算方法可能不同，公司的指标可能与同行不可比 [44] - 公司认为这些非GAAP指标有助于评估运营表现，但不代表可用于满足持续现金需求的现金，投资者应谨慎使用 [46]