公司分析 - Global Net Lease（GNL）提供高贝塔股息收益率 但自2020年以来已削减股息4次 使得普通股收入导向型投资变得不稳定 [1] - 该房地产投资信托基金（REIT）的历史表现表明 若投资者寻求股息稳定性和增长 该股票并非合适选择 [1] 行业趋势 - 股票市场作为强大机制 长期来看每日价格波动会累积成显著的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield投资策略聚焦于被低估的高增长公司 高股息股票 REITs以及绿色能源企业 以实现长期财富创造 [1]

投资组合策略 - Conservative Income Portfolio 专注于高安全边际的价值股 并通过期权降低投资波动性 [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio 旨在降低波动性同时实现7-9%收益率 [1] - Covered Calls Portfolio 采用备兑看涨期权策略 注重资本保全与低波动性收入 [2] 房地产投资信托(REITs)动态 - Global Net Lease 正在通过资产处置进行业务转型 此前曾大量收购物业及其他REITs [2] - 部分REITs披露的非GAAP指标存在理解难度 [2] 分析师团队背景 - Trapping Value 团队拥有40年综合经验 擅长期权收入策略与资本保全 [3] - 团队与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio投资组合 [3] - 投资组合包含两个创收组合及债券阶梯策略 [3] 固定收益投资 - 固定收益组合专注于高收益潜力且相对同类严重低估的证券 [2] - Preferred Stock Trader负责固定收益领域的投资管理 [2]

(Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 45-2771978 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q | (Mark One) | | | --- | --- | | ☒ | QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | For the quarterly period ended June 30, 2025 | | | OR | | ☐ | TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | For the transition period from _________ to __________ | | | Commis ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度收入为1 249亿美元 净亏损3 51亿美元 AFFO为5 31亿美元 合每股0 24美元 [16] - 债务总额从2024年底的51亿美元降至31亿美元 其中固定利率债务占比85% 加权平均利率从4 7%降至4 3% [17] - 净债务与调整后EBITDA比率从2024年底的8 1倍降至6 6倍 利息覆盖率为2 7倍 [17] - 流动性从4 92亿美元提升至10亿美元 主要得益于循环信贷额度的再融资 [6][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 完成18亿美元多租户零售资产出售 使公司转型为纯单租户净租赁REIT 预计每年减少650万美元G&A开支和3 000万美元资本支出 [5][6] - 办公资产组合表现稳健 租金收取率100% 投资级租户占比77% 租约到期率低于2 5%/年 [9] - 加油站和便利店资产出售1 08亿美元 使该板块占比从5 3%降至2 1% 预计进一步降至1 4% [10] - 2024年以来完成14份办公租约续签 平均续约租金涨幅7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 北美市场贡献70%的直线租金 欧洲占30% 欧洲业务提供经济周期多元化优势 [13] - 投资级或隐含投资级租户占比达60% 行业领先 22 6%的租约采用CPI挂钩租金调整机制 [14] - 新签租约平均期限10年 续约平均期限5 6年 整体加权平均剩余租期6 2年 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过资产出售和债务偿还累计减少杠杆1 5倍 获得标普信用评级上调至BB+/BBB- [7] - 循环信贷额度再融资18亿美元 利率降低35个基点 债务平均期限从2 9年延长至3 7年 [18] - 股票回购计划累计买入1 020万股 均价7 52美元 AFFO收益率约12% [12][18] - 主动调整资产组合 聚焦高增长领域 2024年以来累计处置资产超30亿美元 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 上调2025年AFFO每股指引至0 92-0 96美元 维持净债务/EBITDA目标6 5-7 1倍 [19] - 认为当前股价未能反映资产负债表改善 将继续评估各类企业举措 [13][20] - 欧洲业务提供差异化竞争优势 能把握美国市场以外的机会 [13] 其他重要信息 - 前十大租户集中度仅28% 单一租户最高占比不超过5% [15] - 2025年8月5日完成循环信贷再融资 获得机构投资者强劲需求 [18] - 2026年仅有9 500万美元零售资产相关债务到期 无重大短期偿债压力 [12] 问答环节所有提问和回答 问题 办公资产处置计划及稀释影响 - 办公资产当前占比27% 将通过续约后择机出售逐步降低占比 该板块投资级租户比例最高 [25] - 处置将兼顾去杠杆和股票回购 出售资产平均资本化率7 6-7 7% [43] 问题 盈利拐点预期 - 2025年AFFO指引区间底部已上调至0 92美元 2026年指引暂未提供 [27] 问题 汽车制造业租户风险 - 底特律地区汽车制造资产为关键设施 主要服务美国本土制造商 风险可控 [33] - 第二大租户迈凯伦财务状况显著改善 获阿联酋投资后偿清全部债务 [36] 问题 资本分配优先级 - 未来可能将处置收益50%用于偿债 50%用于回购 维持杠杆中性 [49] - 当前剩余股票回购授权约2 2亿美元 [56] 问题 欧洲资产战略考量 - 欧洲业务提供地域多元化优势 暂无大规模处置计划 [13][52]

财务表现 - GNL在2025年第二季度的调整后每股基金收益（AFFO）指导范围提高至0.92至0.96美元[22] - 第二季度的净运营收入（NOI）为1.261亿美元，现金NOI为1.244亿美元[23] - GNL的年度资本支出从4600万美元降至1000万美元，反映出更高的现金流[19] - 核心运营资金（Core FFO）为7,122千美元，较上年同期有所波动[103] - 调整后的运营资金（AFFO）为53,108千美元，按每股计算为0.24美元[103] - 净亏损为24,143千美元，折合每股净亏损为0.16美元[102][103] - 现金净运营收入（Cash NOI）为124,366千美元，反映了物业的当前财务表现[102][100] - 调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为113,359千美元，显示出公司债务服务能力[102][98] 负债与流动性 - GNL在2025年第二季度成功完成了多租户投资组合的最后两个阶段，减少净债务748百万美元，净债务与调整后EBITDA比率降至6.6倍[10] - GNL自2024年第二季度以来已减少净债务20亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从8.1倍改善至6.6倍[13] - 第二季度的总债务为31.18亿美元，其中包括137.8亿美元的有担保债务和174.1亿美元的无担保债务[22] - GNL的流动性为10.1亿美元，显示出增强的财务灵活性[22][27] - 循环信贷设施的加权平均到期时间延长至3.7年，较Q1'25的2.7年有所提升[40] - GNL的流动信贷设施再融资后，利率差降低了70个基点，流动性提升至超过10亿美元[11][13] 租赁与资产管理 - 第二季度的租赁活动强劲，续租幅度达到6.0%，整体资产组合的入住率提升至98%[12] - GNL的房地产总资产价值为60亿美元，租赁率为98%[45] - GNL的投资级租户占比为60%，其中88%的租约包含合同租金增长条款[45] - GNL的投资组合中，前十大租户占SLR的28%，没有单一租户占比超过5%[54] - 截至2025年6月30日，公司的加权平均剩余租期为6.2年[58] - 2025年第二季度，公司完成了9项租赁续约和新租赁，涉及超过200,000平方英尺，直线租金超过410万美元[60] - 整个投资组合的平均年租金增长率为1.5%[63] - 单租户办公室的加权平均租期为4.1年[73] 处置与市场活动 - GNL成功完成了约18亿美元的多租户投资组合出售，进一步降低了杠杆[40] - 2025年迄今为止，GNL已完成298项处置，总金额为22.06亿美元，平均资本化率为8.4%[41] 信用评级 - S&P将GNL的企业信用评级从BB上调至BB+，无担保债券的评级提升至投资级BBB-，反映出公司在降低杠杆方面的显著进展[12][13]

Global Net Lease (GNL) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.24 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.2 per share. This compares to FFO of $0.33 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of +20.00%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $0.24 per share when it actually produced FFO of $0.29, delivering a surprise of +20.83%.Over the last four q ...

EXHIBIT 99.2 Global Net Lease, Inc. Supplemental Information Quarter ended June 30, 2025 (unaudited) Global Net Lease, Inc. Supplemental Information Quarter ended June 30, 2025 (Unaudited) Table of Contents | Item | Page | | --- | --- | | Non-GAAP Definitions | 4 | | Key Metrics | 6 | | Consolidated Balance Sheets | 7 | | Consolidated Statements of Operations | 8 | | Non-GAAP Measures | 9 | | Debt Overview | 11 | | Future Minimum Lease Rents | 12 | | Top Twenty Tenants | 13 | | Diversification by Property T ...

战略转型与财务优化 - 公司完成多租户零售资产组合的最后两阶段出售，转型为纯净租赁REIT，简化运营并提升资产质量，预计每年节省650万美元G&A费用和约3000万美元经常性资本支出[1][3] - 净债务减少7.48亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从8.1x改善至6.6x，自2024年第二季度以来累计减少20亿美元债务[1][3][7] - 完成18亿美元循环信贷设施再融资，融资成本降低35个基点，加权平均债务期限从2.9年延长至3.7年[1][3][8] 运营与财务表现 - 第二季度收入1.249亿美元，同比下降14.2%，主要受资产处置影响，其中多租户零售组合出售导致收入减少[3][5] - 调整后运营资金(AFFO)为5310万美元(每股0.24美元)，同比减少30.7%，核心运营资金(FFO)710万美元(每股0.03美元)[3][5][34] - 单租户组合租赁面积超过20万平方英尺，新增410万美元直线租金，续租租金增长6.0%，加权平均续租期限5.6年[3] 资产组合与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司拥有911处净租赁物业，总面积4400万平方英尺，分布在10个国家和地区，98%出租率，加权平均剩余租期6.2年[6][9] - 投资级或隐含投资级租户贡献60%年化直线租金，70%资产位于美国和加拿大，30%在欧洲[3][9] - 流动性从2024年第二季度的2.203亿美元增至10亿美元，循环信贷设施未使用额度11亿美元[7][12] 股东回报与指引 - 2025年2月宣布的股票回购计划已累计回购1020万股普通股，总金额7690万美元，其中第二季度回购770万股，金额5650万美元[3][16] - 上调2025年AFFO每股指引下限至0.92美元，新区间为0.92-0.96美元，重申净债务与调整后EBITDA比率目标6.5x-7.1x[4][5] - 工业与分销、零售和办公室三个业务板块分别贡献收入5499万美元、3535万美元和3455万美元[35][37]

文章核心观点 公司将公布2025年第二季度财务结果并举行电话会议讨论业绩 [1][2] 财务结果发布 - 公司将于2025年8月6日纽约证券交易所收盘后发布截至6月30日的第二季度财务结果 [1] 电话会议安排 - 公司将于2025年8月7日上午11点举行电话会议和网络直播讨论二季度结果及业务表现，会前发布结果，问答环节紧随管理层发言之后 [2] - 电话会议可通过公司网站“投资者关系”板块在线收听，需提前15分钟注册下载音频软件，无法收听直播可在会后于网站收听回放 [3] 电话会议详情 - 直播免费拨打号码1 - 833 - 816 - 1441，国际拨打号码1 - 412 - 317 - 0533 [4] - 回放国内免费拨打号码1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打号码1 - 412 - 317 - 6671，回放号码10201018，回放时间为2025年8月7日下午2点至11月7日 [4] 公司介绍 - 公司是在纽交所上市的房地产投资信托公司，专注于收购和管理美国、英国及西欧和北欧的净租赁资产组合 [5] 联系方式 - 投资者关系邮箱investorrelations@globalnetlease.com，电话(332) 265 - 2020 [7]

文章核心观点 公司宣布向普通股股东发放每股0.190美元的股息 [1] 股息发放信息 - 公司宣布普通股每股股息为0.190美元，将于2025年7月16日支付给2025年7月11日收盘时登记在册的普通股股东 [1] - 公司董事会授权并宣布的股息按季度支付，在每个财季结束后的第一个月支付给记录日期登记在册的普通股股东（除非另有说明） [2] 公司概况 - 公司是在纽约证券交易所上市的房地产投资信托公司，专注于收购和管理美国、西欧和北欧的净租赁资产组合 [3] 联系方式 - 投资者关系邮箱为investorrelations@globalnetlease.com，电话为(332) 265-2020 [5]