文章核心观点 - 房地产投资信托公司 Realty Income 虽在股息支付方面表现良好，但过去几年股价表现不佳 此次公布第四季度业绩和令人失望的指引后股价再次下滑 不过鉴于其保守的指引和历史低价 股价可能在多年表现不佳后迎来反弹 [1][2][15] 公司运营情况 - 过去几年业绩表现稳定 股价下跌主要因资本化率上升导致商业地产价值下降 资本化率常随利率变动 几年前利率飙升时资本化率也随之上升 [3] - 公司前四大租户中的三家 美元树、沃尔格林联合博姿集团和达乐公司经营陷入困境 合计占公司合同租金近 10% [4] 第四季度财报情况 - 营收增长 24% 达 13.4 亿美元 受 2024 年 1 月收购 Spirit Realty 和新物业投资推动 同店租金收入增长 0.8% 入住率为 98.7% 与上季度持平且略高于去年同期 [5] - 工业地产同店租金增长 2% 赌场地产同店租金收入增长 1.7% 零售增长 0.5% 其他物业（包括数据中心）增长 0.7% 汽车经销商和休闲餐厅表现不佳 分别下降 10.1% 和 4% [6] - 本季度积极投入资金 投资 17.2 亿美元 其中 13 亿美元用于房地产 9.886 亿美元投向美国 还投资 1.494 亿美元用于新开发物业 并出售 80 处物业获得 1.381 亿美元收益 [7] - 调整后运营资金（AFFO）每股增长 4% 至 1.05 美元 AFFO 衡量房地产投资信托基金运营产生的现金流 是行业更标准化的指标 [8] - 公司预计 AFFO 每股 4.22 - 4.28 美元 同店租金增长 1% 入住率超 98% 计划全年投资 40 亿美元 但分析师预期 AFFO 为 4.32 美元 公司称指引考虑了潜在租户信用问题 近 5% 的投资组合在信用观察名单上 [9] 股息与回购情况 - 2 月公司将月度股息环比提高 1.5% 同比提高 4.5% 至 0.268 美元 按年计算为 3.216 美元 预期收益率为 5.7% 有望在第一季度实现连续第 110 次季度股息增长 [10] - 公司 AFFO 对股息的覆盖良好 年度 AFFO 派息率为 74.6% 显示出可靠的股息覆盖率 [11] - 2 月公司批准 20 亿美元股票回购计划 过去五年未回购过股票 此次授权可能表明管理层认为投资自家股票是最佳选择之一 [12] 股价反弹分析 - 公司目前的市净率接近历史最低水平 [13] - 公司估值可能反映了对美元商店和药店租户的谨慎态度 但目前尚未出现入住率或同店租金的重大压力 随着美联储进入降息周期 资本化率和物业价值至少应保持稳定 [14] - 鉴于保守的指引和历史低价 公司股价可能在多年表现不佳后实现超越 尽管经济可能带来风险 但公司租户多销售非 discretionary 商品 经济疲软时的低利率有助于稳定资本化率和物业价值 [15]