文章核心观点 - 房地产投资信托公司Realty Income上市30年每年都实现正的总运营回报 平均约11% 凭借高股息和稳定增长的分红 未来有望继续为股东创造价值 是投资者的优质基础持仓 [1][10] 公司成功的关键主题 经过验证的业绩记录 - 公司长期成功的首要因素是有良好的业绩和回报记录 2024年业绩证明其能在各种宏观经济背景下实现增长 上市30年中除一年外 每股调整后运营资金（AFFO）每年都实现增长 [3] - 去年在商业房地产面临高通胀和高利率挑战下 公司每股AFFO仍增长4.8% 投资39亿美元完成73笔交易 加权平均初始现金收益率达7.4% [3] - 公司通过股息后自由现金流 非核心物业销售和低成本外部资本为新投资提供资金 持续为股东创造价值 [4] 有信心的增长 - 公司对核心业务持续增长有信心 预计2025年投资机会丰富 投资规模约40亿美元 有能力根据市场交易增加资本部署 [5] - 公司财务状况良好 股息支付率低 约为AFFO的75% 能保留大量自由现金流用于新投资 是仅有的八家债券评级达A3/A - 或更高的REITs之一 融资渠道广且条件优 还可剥离低质量租户物业并将资金重新投入高质量租户物业 [6] 可扩展的平台 - 公司战略的关键是成为全球领先公司值得信赖的房地产合作伙伴 合作常带来重复业务 如与7 - Eleven长期合作 去年完成7.7亿美元售后回租交易 7 - Eleven成为其最大客户 [7][8] - 公司新推出的私人资本计划是未来增长途径 可从机构投资者处筹集额外资金 帮助客户投资创收型房地产 同时为公司提供更多收购资金和管理费收入 [9]