文章核心观点 - Realty Income公司凭借稳定商业模式、专注必需零售租户、持续月度股息和强劲财务状况，为投资者降低投资组合波动性和产生可靠收入，可作为多元化投资组合的“锚”，但并非无风险 [16][17] 12个月股价预测 - 12个月股价预测为61.81美元，有8.38%的上涨空间，评级为持有，基于14位分析师评级，最高预测71.00美元，平均预测61.81美元，最低预测54.00美元 [1] 市场环境与投资者需求 - 当前股市环境不可预测，经济不确定性、通货膨胀和地缘政治紧张局势导致市场波动和价格快速变化，许多投资者优先考虑资本保值和稳定收入 [1] 公司概况 - Realty Income是房地产投资信托基金（REIT），是标准普尔500指数和标准普尔500股息贵族指数成分股，拥有并运营产生收入的房地产 [2] - 入选股息贵族指数表明公司致力于股东回报，有持续的质量、规模和股息增长记录，该指数仅纳入连续25年以上提高股息的公司 [3] 股息情况 - 股息收益率为5.63%，年度股息为3.21美元，3年股息年化增长率为 - 3.64%，股息支付率为327.55%，下次股息支付时间为3月14日 [4] - 2025年2月，公司宣布月股息提高至每股0.268美元，环比增长1.5%，同比增长4.5%，按近期收盘价计算，年化股息为每股3.216美元，收益率为5.67% [8] - 公司有连续656个月支付股息的历史，自1994年在纽约证券交易所上市以来，已129次提高股息，包括连续110个季度增加股息 [7] 商业模式优势 - 公司采用三重净租赁商业模式，租户负责租金和大部分物业费用，包括房地产税、建筑保险和维护，这种结构创造可预测现金流，显著降低运营费用，且租约为长期，加权平均剩余租期约9.3年 [4][5] 租户与物业组合 - 公司投资组合多元化，在50个美国州、英国和其他6个欧洲国家拥有超过15450处房产，降低区域经济衰退风险 [6] - 公司优先选择“必需”或“基于生活必需”的零售租户，如药店、便利店、杂货店和一元店，这些租户业务受经济衰退影响较小，支付租金能力更稳定 [6][7] 在投资组合中的作用 - 在多元化投资组合中，Realty Income可作为“锚”或“压舱石”，提供稳定性，抵消其他成长型投资的波动性，其股价波动通常较低 [9] - 公司提供稳定的月度股息流，在市场低迷时尤其有价值，可提供心理安慰和实际回报，将其纳入平衡投资组合可降低整体贝塔值和波动性，起到防御性资产作用 [10] 财务实力 - 房地产投资信托基金最重要的指标是运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO），它们比传统净收入或每股收益（EPS）更能反映公司支付股息的能力 [11] - 2024年第四季度和全年，公司调整后运营资金（AFFO）每股分别为1.05美元和4.19美元，足以覆盖股息支付，显示其维持和潜在增加股息分配的能力 [12] - 截至2024年12月31日，公司 occupancy率保持在98.7%，2024年约投资39亿美元用于房地产收购，2025年管理层预计调整后运营资金（AFFO）每股在4.22 - 4.28美元之间，显示持续增长 [13] 风险因素 - 房地产投资信托基金尤其容易受到利率变化影响，利率上升时，其股息吸引力可能低于债券，且借贷成本增加会对盈利能力产生负面影响，但公司有应对利率变化环境的成功记录 [14][15]