文章核心观点 - 医疗房地产信托公司此前面临租户相关困境及利率飙升难题，采取系列举措后资产负债表改善，有望复苏，其5.4%股息安全，是有潜力的投资选择 [1][2][9] 分组1：成功的一年 - 公司2024年计划完成20亿美元流动性交易，实际完成约30亿美元，超目标且获第三方对房地产承销认可 [3] - 公司去年出售多处房产偿债，减轻财务压力，还于去年5月完成8亿美元10年期贷款用于偿还2024年末和2025年初到期债务，延长到期时间 [3] - 2025年初公司发行超25亿美元7年期有担保债券，综合票面利率7.88%，有足够流动性覆盖2026年前到期债务，缓解最大部分到期债务压力 [4] 分组2：更强的投资组合 - 公司过去一年与两家财务困难租户合作，最终租户破产，最大租户被6家新运营商取代，新租户业务量、患者满意度提升，人员和物资供应稳定，今年开始付租，租金明年末稳定在原最大租户租金的95% [5] - 公司与另一家破产租户达成和解，允许其出售医院运营和相关房地产，有望通过出售房地产或与运营租户新租赁协议提高回收率 [6] - 公司资产负债表更强、运营商组合更多样，多数投资组合租金支付可预测，新租户全面运营后预计年化现金租金超10亿美元，2026年前债务到期问题解决，有望反弹 [6] 分组3：准备反弹 - 公司租户和资产负债表问题使股价和股息受重创，目前股价较历史高点下跌75%，股息削减72% [9] - 未来两年新运营商租金支付增加，现有租户租金因合同上涨，公司投资组合现金流将增长，可用于新投资、回购股票或重建股息，提升股东价值 [7]