文章核心观点 Essential Properties Realty Trust是寻求房地产可靠被动收入流投资者的绝佳选择，其多元化房地产投资组合、低股息支付率和保守资产负债表支撑着安全股息 [2][12] 房地产投资作用 - 房地产是商业重要组成部分，公司需实体场所服务客户及拓展业务，房地产投资者可通过购置房产出租为公司提供资金并获取被动收入 [1] 投资方式 - 投资房地产投资信托基金（REIT）是获取被动收入的简便方式，Essential Properties Realty Trust是追求安全收入流的选择之一 [2] 投资Essential Properties Realty Trust的优势 投资优质房地产 - 拥有多元化商业房地产投资组合，在49个州的16个行业拥有超2100处房产，租给413个租户，最大租户提供4.2%年基本租金，前10大租户提供17.6%租金 [3] - 与租户签订长期净租赁协议，加权平均剩余租赁期限14年，租户承担运营费用，近97%租约租金按1.7%加权平均年增长率递增，租金收入稳定增长 [4] 安全可靠的收入流 - 多元化稳定创收房产组合为现金流提供坚实基础，仅支付约三分之二稳定现金流作为股息，低于Realty Income的74.6% [5] - 低股息支付率使其每年保留1.2亿美元超额自由现金流用于投资更多创收房产 [6] - 财务状况保守，资产负债表获投资级评级（BBB/BBB - 债券评级），杠杆率3.8倍，低于Realty Income的5.4倍 [7] - 主要通过与现有及新合作伙伴进行售后回租交易购买更多房产，为合作伙伴提供资金，自身投资更多创收房地产 [8] - 投资组合扩张及现有房产租金收入增长使其能够增加股息，自2018年上市以来每年提高股息，约每六个月提高约2% [9] 租户行业分布 - 服务相关物业（洗车行、医疗牙科场所等）占年基本租金79% [10] - 体验相关物业（健身中心、电影院等）提供13.5%租金 [10] - 零售物业（杂货店、家居装饰店等）提供3.3%租金 [10] - 工业相关租户（建筑材料等）提供3.5%租金 [10] 与Realty Income对比 - Realty Income是REIT行业最稳定的股息增长股票之一，连续三十年每年提高派息，过去110个季度连续提高，年增长率4.3% [11] - Essential Properties财务指标与Realty Income相当甚至更好，股息收益率3.6%低于Realty Income的5.5% [6][11][12]