文章核心观点 - 公司因股息声誉在市场环境变化下面临挑战，为维持股息增长牺牲资产质量，未来增长可能落后于同行 [1][2][16] 公司股息声誉影响 - 公司以股息闻名，连续110个季度提高股息，其股票成为优质货币，可通过发行股票以高差价购买新资产，过去7年股份数量增至3倍 [1] - 高AFFO倍数使收购具有增值性，推动每股AFFO增长 [2] - 股息声誉带来忠诚投资者基础，提供低成本股权资本，但也带来维持股息增长的压力 [5] 市场环境变化影响 - 国债收益率飙升使股息股票价格下跌，公司作为股息型公司受影响更大 [2][3] - 公司难以再利用高估股票作为货币，当前以13.15倍AFFO倍数发行股票难以实现增值，股权资本成本升至7.6% [6] 行业应对策略 - 2022 - 2024年市场环境不利，多数REITs选择缩减规模，注重物业质量和资产负债表，降低杠杆，股权占资产比例增至45.69% [8][9] - REITs偿还或再融资浮动利率债务，使浮动利率债务占总债务比例降至7.27% [11] - 同行专注物业质量，如WPC出售办公资产，BNL出售办公和医疗资产并大幅降低杠杆 [14] 公司面临的问题 - 为维持股息增长，公司需持续提高每股AFFO，为此进行大量收购，导致资产质量下降，杠杆率上升 [16][19] - 2023年公司股价下跌，收购Spirit的增值性降低，承担不良资产不值得 [21] 公司资产质量问题 - 表面数据显示公司运营良好，如年末入住率98.7%，续租租金回收率105.6%，租赁利差+5.6% [22] - 2024年928份到期租约中25%空置，公司通过出售222处空置物业维持入住率数据 [25] - 公司面临大量问题租户，预计潜在租金损失75个基点，且大量收入来自问题零售商 [26][27] 公司与同行增长对比 - 公司因激进收购不良资产，内部物业失败率高，有机增长可能落后于同行 [30] - 同行牺牲短期增长提升资产质量，有利于长期增长 [31] - 公司注重即时每股AFFO增长，只收购有即时增值利差的资产，未来增长可能大幅落后于同行 [34]