文章核心观点 - 公司股价受利率和投资组合变化影响下跌，但积极重建投资组合的策略已开始产生收益，调整后每股运营资金开始回升，有望推动股价重回历史高位 [1][11] 分组1：股价表现 - 公司股价于2022年7月达到近每股78美元的峰值，如今处于60美元中段，较峰值下跌约30% [1] 分组2：投资组合调整 资产剥离 - 2023年末公司决定退出办公地产领域，将部分办公地产组合分拆给股东，并在过去一年出售剩余办公物业 [3] - 公司出售了一些非核心物业，包括自存仓物业、空置零售和工业物业以及部分酒店，回笼资金12亿美元 [4] 对财务的影响 - 投资组合调整使公司租金收入、现金流和股息支付受到影响，去年收入下降9.2%至16亿美元，调整后每股运营资金下降9.3%至4.70美元，2023年末公司重置股息，结束连续25年的年度增长 [5] 分组3：投资组合重建 资产收购 - 公司将资产出售所得资金重新投入到具有更好长期增长基础的新物业，去年共投资16亿美元，其中第四季度投资8.413亿美元创季度纪录 [6] - 公司进行了多笔重要物业投资，包括以2亿美元收购四个折扣零售店组合、1亿美元购买美国电池制造工厂等 [9] 投资主题 - 公司收购的物业具有三个共同特点，即高质量、有长期净租赁协议和内置租金递增条款，且租户所在行业需求增长 [6] 成效与展望 - 公司投资组合重建已开始产生收益，去年第四季度调整后每股运营资金开始回升，增长1.7%，受益于现有物业租金收入增长和近期收购带来的增量收入 [7] - 公司预计2025年调整后每股运营资金将增长至4.82 - 4.92美元，最高增长近5%，有望继续重建股息 [8] - 公司计划根据内部资金情况进行投资，若市场条件改善，可能会加大投资力度和提高增长率 [10]