北京楼市整体态势 - 北京楼市呈现冰火两重天的分化局面，小阳春行情达到顶点但仅集中于特定区域 [3] - 市场进入新阶段，老旧产品叙事难以为继，新故事围绕“好房子”展开 [6][7] 海淀区新房市场（火热） - 海淀功德寺两个新盘开盘即售罄，市场火爆，有购房者交纳100万认筹金仍未抢到房源 [3] - 和樾望云项目开盘仅一天即完成76套网签，创下史上最快网签速度 [3] - 项目火爆原因在于强产业区、学区、价格倒挂及品质新房等多重因素叠加 [6] - 该批次为北京最后几个带指导价的项目，未来海淀再出现价格倒挂新盘的概率很低 [5] 朝阳区等老旧项目市场（遇冷） - 东坝某地铁上盖项目网签均价由接近8万/平大幅降价至6.3-6.9万/平，降价后快速售出约15套房源 [6] - 项目因降价引发老业主维权，导致售楼处关闭并停止所有渠道合作 [6] - 老旧项目面临困境，得房率仅73%，远低于朝阳区新盘普遍90%+的得房率，且在阳台、会所、层高等规划条件上全面落后 [6] - 库存高的老项目唯有通过降价才能清库存，否则将面临长期套牢，硅谷ONE项目此前降价至6折销售后亦遭遇类似问题 [6]