文章核心观点 - 高盛预计香港住宅楼价今年形成价格底部，下调2025 - 2027年实质楼价预测，同时下调覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测和目标价，维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级、对恒基地产“沽售”评级，认为香港住宅价格稳定时行业每股盈利/股息底部才会形成 [1][2][3] 香港楼市现状及预测 - 香港住宅楼价从2021年高峰累跌近30%，今年预计形成价格底部，交易活动有所上升但仍低于长期周期中部 [1] - 价格修正后可负担性恢复、融资条件改善及租金收益率提高吸引新置业者等，开启“寻找清算价格”阶段 [1] - 开发商库存量为正常水平两倍，预计过剩库存2025年底前清空，第一季度成交量同比增长超20% [1] - 考虑年初至今价格降2%和库存过剩，将2025/26/27年实质楼价预测下调至同比无起跌、升3%及升4%，此前预测为升5%、升4%及升4% [1] - 价格上涨将由租金上升带动，过去两年新人才流入使租金以中等个位数速度增长，自2022年中以来租金收益率未与借贷成本匹配 [1] 香港开发商盈利及评级情况 - 结合下调的物业价格预测和最新竣工计划，将覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测平均降3%、降6%及升4%，基于12个月资产回报率 - 股本回报率的目标价平均下调4% [2] - 维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级，目标价分别86港元及45.7港元，提供8% - 9%经常性自由现金流收益率 [2] - 维持对恒基地产“沽售”评级，目标价18.8港元，因其杠杆率和/或资本支出负担可能对每股股息前景构成压力，经常性自由现金流收益率为6% - 7% [2] 行业盈利能力及前景 - 物业开发业务的税息折旧及摊销前利润仍是行业盈利能力重要驱动因素，约占总税息折旧及摊销前利润的30%，成交量回升但利润率仍承压 [3] - 对香港物业开发的依赖及住宅市场疲软，导致过去五年市场共识对该行业每股盈利平均下调约45% [3] - 只有香港住宅价格稳定时，行业每股盈利/每股股息底部才会形成，此前股份预计继续以收益率交易，当前收益率与过去十年平均水平一致 [3]