文章核心观点 - EPR Properties是产生被动收入的优质投资选择，其逆风因素正在消退，双重催化剂或推动股价创新高，是有吸引力的投资机会 [1][2][12] 公司股息情况 - 公司作为房地产投资信托基金，股息收益率达6.9%，远高于标准普尔500指数的1.3%，且每月支付股息，收益和支付频率的组合使其成为优质被动收入投资 [1] 公司股价表现 - 公司股价较历史高点下跌近40%，但过去一年上涨近25%，有望继续走高 [2] 公司面临的逆风因素 - 近年来公司面临两大逆风因素，一是疫情导致租户经营受影响，支付租金能力下降，公司曾暂停股息支付；二是利率上升使商业房地产价值下降，公司投资组合价值和股价下跌，资本成本增加 [3][5] 逆风因素的改善情况 - 随着疫情过去，租户财务状况好转，公司收回递延租金并重新协商租约，恢复股息支付且派息稳步增加；过去一年美联储降息，利率上升这一逆风因素开始消退，推动股价上涨 [4][6] 公司投资与增长情况 - 公司过去依赖股息后自由现金流、非核心资产出售和资产负债表灵活性进行投资，去年投资2.639亿美元，今年预计投资2 - 3亿美元，可使每股运营资金增长3% - 4%，支持类似的股息年增长率 [7][8] - 随着利率持续下降，公司资本成本改善后可通过发行新股进行更多增值投资，实现更快增长，加速的盈利增长和估值扩张可能推动股价回到历史高点 [9][11] 公司投资价值 - 公司因疫情和高利率因素股价大幅下跌，但逆风消退后有望提高投资率，提升估值，投资者可在其复苏期间锁定有吸引力的收益率 [12][13]