行业核心观点 - 在“租购并举”政策持续发力下，中国住房租赁市场正经历深刻变革，租赁金融支持体系加速成型，REITs等退出渠道的落地显著提升了行业流动性[1] REITs市场发展 - 2024年住房租赁资产证券化取得突破性进展，首批保租房公募REITs试点项目上市，行业“投融建管退”金融闭环逐步打通[2] - 截至2024年末，国内已发行6只保租房REITs，总市值达120亿元，占公募REITs市场的7.6%[2] - 保租房REITs展现出较强抗周期特性，2024年已上市的6只REITs底层资产平均出租率保持在90%以上，现金流分派率稳定在4%—4.5%，显著高于10年期国债收益率（1.6774%）[2] - 保租房REITs在二级市场价格全年涨幅达17%—42%，远超中证REITs指数整体表现[2] - 央国企成为REITs退出的主力军，例如建信住房租赁基金持有型不动产ABS于2024年7月挂牌，成为行业首单产权类ABS[3] - 我国租赁住房REITs规模较发达国家仍有差距，美国住宅类REITs市值占比达14%，而我国目前不足1%，未来扩容空间显著[3] 租赁金融支持政策 - 2025年中央层面持续强化租赁住房金融支持，1月央行与金融监管总局发布“租赁金融17条”，覆盖项目全周期信贷需求[4] - 2025年5月推出的3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例升至100%，并允许专项债收购存量房转保租房[4] - 2025年12月中央经济工作会议明确“盘活存量商办用房”路径，2025年《政府工作报告》赋予地方政府更大自主权以推进收购[4] - 地方层面，超70城响应中央号召试点收储存量商品房转租赁住房[4] - 郑州累计收储超10万间房源，重庆嘉寓公司签约收购8000套，福州转化9501套分散式公寓[4] - 整体进展受制于价格分歧与房源错配，例如配售型保障房收购价仅为市场价五折，企业参与意愿低[4] 市场供给与租金表现 - 截至2023年末，全国“十四五”保租房筹集任务完成率达66%（573万套/间），江苏、安徽提前达标，浙江、上海完成超90%[5] - 2025年多地放缓筹集节奏，江苏、浙江年度目标分别同比下调11.2万套和6万套，转向“以需定建”[5] - 广州、上海维持原有规模，海南、青海则逆势上调目标[5] - 供应增加导致租金短期承压，2024年50城住宅平均租金累计跌3.25%，集中式长租公寓租金一线城市跌幅约12%，二三线达16%[5] - 租售比持续改善，2025年2月升至2.14%，高于5年定存利率[5] - 随着核心城市青年群体对小户型需求上升，租金结构性上涨机会可期[5]