文章核心观点 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告展示基金概况、财务指标、资产项目运营、回收资金使用等情况，表明基金运营正常，资产项目经营稳定，未来有望借助行业和区域发展实现业绩增长 [1][4][14][35] 基金简介 - 基金名称为华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金，简称华夏大悦城商业REIT，主代码和交易代码为180603，运作方式为契约型封闭式，存续期24年，于2024年9月3日生效，9月20日在深圳证券交易所上市 [3][4] - 投资目标是通过基础设施资产支持证券持有项目公司股权，取得基础设施项目所有权或经营权，实现现金流稳健增长；80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，剩余投资固定收益品种 [4] - 收益分配政策为每份基金份额同权，以现金形式分配，不少于合并后年度可供分配金额的90%，每年至少分配1次 [6] - 资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司，运营管理机构为大悦城商业运营管理(天津)有限公司，资产项目为成都大悦城，项目公司是成都博悦商业管理有限公司，属消费基础设施，提供租赁及运营服务并收取相关费用 [6] 主要财务指标和基金运作情况 - 2024年9月3日至12月31日，本期收入106,085,957.70元，净利润 -473,136.41元，经营活动现金流净额51,363,055.45元，现金流分派率1.64%，年化现金流分派率4.99% [8] - 期末基金总资产3,486,690,802.53元，净资产3,322,526,859.02元，总资产与净资产比例104.94%，份额净值3.3225元 [9] - 本期可供分配金额58,942,393.36元，较招募说明书同期目标数偏离度3.64%，原因是实际经营业绩好于预期、基金募集孳息及项目期初预留现金等 [10] - 报告期计提基金管理人管理费1,743,579.60元，资产支持证券管理人管理费428,630.28元，基金托管人托管费108,973.20元，运营管理机构基础管理费17,603,951.40元、激励管理费1,808,370.90元 [10] - 完成初次购入资产项目交割审计，支付项目公司股权转让对价3,317,000,000.00元，取得资产项目总资产3,334,764,473.04元，总负债157,754,385.00元 [11] 资产项目基本情况 - 项目公司成都博悦商业管理有限公司运营稳定，成都大悦城项目已运营9年，周边无新增竞争性项目 [14] - 报告期末可供出租面积、实际出租面积、出租率等运营指标良好，签约租户340个，主力店、次主力店、专门店租赁面积占比分别为15.91%、31.11%、52.98% [15] - 租户集中度低，租金收入贡献前五名租户占比总计7.62% [16] - 2024年全国商业地产新开业量下降，行业进入存量时期，消费需求多样化，购物中心向质量提升转变，头部运营商优势明显 [16][17][18] - 成都大悦城周边项目与自身差异大，不构成重大竞争；促消费政策为购物中心创造有利环境，成都围绕打造国际消费中心城市出台多项举措，项目与之契合 [20][21] - 成都商业地产市场规模扩大，非标商业和购物中心是发展方向，市场面临细分化竞争，成都大悦城在区域市场有竞争优势 [21][22][23] - 项目公司开立监管账户，报告期初货币资金余额269,022,660.55元，报告期现金流入、流出分别为380,151,286.45元、380,151,286.45元，期末货币资金余额22,240,605.54元，货币基金账户余额239,043,401.41元 [24] - 报告期除购入成都大悦城项目外无其他资产交易，项目已购买足额保险，保险公司履约正常，未发生大额理赔 [28] - 招商上品牌调改率7.74%，引入首店17家，出租率提升2.60个百分点；运营上开展多项活动，销售目标超额达成，同比提升9.70%；推广上提升项目影响力，客流同比提升2.61% [28][29] - 项目经营方针为“新升级，坚定提质，精细运营，高质回报”，策略是实现四个质量提升，未来将深化定位，提升运营效率，保障租金收入增长 [30][32] - 行业未来将更差异化、精细化、绿色化和智能化，成都大悦城将借力区域发展，实现业绩增长，暂无明显经营风险 [33][35] 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 - 报告期内基金投资决策程序合规，未发现投资的前十名证券发行主体有违规情形 [36] - 基金管理人对投资品种估值，托管人复核，会计师事务所发表意见，已与定价服务机构签署协议，建立估值委员会，参与估值各方无重大利益冲突 [36] 回收资金使用情况 - 原始权益人卓远地产获净回收资金1,438,169,827.77元，原计划90%以上用于项目投资，不超10%补充流动资金，后调整为85%投资、15%补充流动资金 [36][37] - 报告期已使用215,725,474.16元补充流动资金，占比15%，余额1,222,444,353.61元，后续计划用于项目投资 [37][38] 管理人报告 - 华夏基金管理有限公司成立早，业务广泛，有基础设施与不动产投资管理经验，配备专业人员 [38][40] - 基金经理苗晓霖、吴文婷、燕莉均有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验 [41][42] - 管理人严格遵守法规和基金合同，制定公平交易制度，执行公平交易原则，未发现异常交易行为 [44][45] - 报告期基金未新增基础设施资产投资，项目公司开展协定存款和货币基金申购业务，通过专项计划取得成都大悦城所有权或经营权 [46] - 基金运营正常，完成权属变更登记和吸收合并，项目公司经营稳健，未进行利润分配符合规定 [46][49] - 管理人建立多项制度防范利益冲突和关联交易风险，加强合规管理、风险控制和监察稽核工作 [49][50][51] - 管理人落实基金治理机制，开展财务管理、业绩督导、质控检查等工作，审议通过年度经营计划、预算和分红方案 [53][54] - 对运营管理机构开展检查和考核，运营管理机构达标，项目经营稳定 [54][55] - 信息披露事务负责人履职尽责，制定信息披露制度，未发生暂缓或豁免披露情形 [56][57][58] 运营管理机构报告 - 本报告期聘任大悦城商业运营管理(天津)有限公司为运营管理机构，双方遵守协议，未对资产运营造成重大不利影响 [58]