南京全面取消住房限售政策 - 南京市于3月31日发布七条满足住房需求的政策举措（“房七条”），核心举措是全面取消已执行近8年的住房限售政策，全市范围内商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易 [1][2] - 政策取消前，南京限售政策已有所松动，例如2024年底允许购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易 [2] - 业内人士分析，取消限售有利于加速居民“以旧换新”促进新房成交，并打消购房人因限售产生的顾虑 [2] 政策出台的背景与市场环境 - 南京新房价格已连续三个月环比领涨全国，2023年12月、2024年1月和2月环比分别增长0.6%、0.7%和0.5%，市场呈现止跌回稳态势 [1][6] - 2024年2月，南京新建商品住宅成交1582套，面积19.3万平方米，同比分别增长40.7%和37.9%，网签均价同比上涨12.3% [6] - 2024年2月，全市二手房网签面积72.18万平方米，同比增加58.1%，备案成交面积61.77万平方米，同比增长41.6% [6] - 2024年3月，南京楼市“小阳春”表现明显，新房和二手房网签量同比去年3月呈两位数增幅，环比今年2月增幅在30%至60% [7] 取消限售的政策影响与市场反应 - 分析认为，取消限售将极大提升房屋交易市场的流动性，体现了住房交易“市场化”导向 [3] - 政策短期内可能导致二手房挂牌量攀升，压力可能集中在过去几年新房成交量较大的区域，如南部新城、两江板块 [3] - 南京当前二手房挂牌量约为14万多套，低于约18万套的历史高峰水平 [7] - 截至2024年2月，全国已有超30个城市优化或取消限售政策，但在22个重点城市中，北京、上海、杭州等地限售政策仍未取消 [3] 政策“组合拳”的其他核心措施 - 支持青年刚性购房：引导商业银行推出低首付、低利息、低月供的金融产品，降低45岁以下青年人购房门槛，南京银行、江苏银行已推出相关产品 [8] - 优化住房“以旧换新”：政府首批补助资金1亿元，补助标准为购买名录库内新建商品住房合同金额的1%，叠加房企优惠，例如购买500万新房，首付200万，可获房企补助约10万和政府补助5万，总计约15万 [8] - 推广房票制度：推动库存商品房全部纳入房票超市，自2023年实行至今，全市已发出近1.1万张房票，去化库存商品房6200多套 [9] - 加大公积金支持：扩大提取住房公积金支付购房首付款的范围，从购房人及配偶扩大至父母和子女 [9] 政策出台的深层逻辑与行业定位 - 分析指出，南京退出限售基于两个背景：一是经过近三年调整，房价快速下跌告一段落，市场预期趋稳；二是国家将住房定位转向一般消费品或大宗消费品，作为拉动内需的重要部分 [5] - 新的住房定位下，政策导向从阻碍流通转向引导流通，高频次的流通有助于带动消费、内需并稳定价格 [5][6] - 政策通过推进二手房“以旧换新”、发挥国企收购盘活存量等措施，旨在疏导而非堵塞市场流通 [7]