文章核心观点 - 中海地产和华润置地作为房地产龙头企业，2024年业绩未如预期增长，利润下滑，正寻找开发业务外增长点，二者转型路径有共性也有分野，将成典型观察样本 [1][2][8] 业绩表现 - 2024年中海地产及其联营、合营公司合约物业销售额3106.9亿元，同比微增0.3%，销售面积1149万平方米，同比降14%，净利润约177.87亿元，同比降34.24%，归母净利润约156.36亿元，同比下滑38.95% [1] - 2024年华润置地累计合同销售额约2611亿元，同比减少15%，综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45% [1] 利润情况 - 中海地产曾是“利润王”，2024年营业收入由2023年的2025.2亿元下滑至1851.5亿元，毛利率为17.70%，下滑2.62个百分点，净利率为9.61%，下跌3.74个百分点 [3] - 华润置地增收不增利，2024年综合营业额2787.99亿元，同比增长11.01%，归母净利润同比下降18.45%，综合毛利率同比降3.6个百分点至21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9% [3] 投资策略 - 两家公司修复财报策略是保持积极投资强度，聚焦高能级城市 [4] - 华润置地坚持量入为出，推动资源换仓和结构优化，增量投资坚持城市聚焦和深耕策略，一二线城市投资占比94%，北上广深等核心城市占比72% [4] - 中海地产2025年投资稳中有进，聚焦一线和部分强二线城市，关注机会型城市，项目选择更聚焦确定性 [4] 转型探索 - 华润置地是转型标杆，2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比提升6.3个百分点至40.7%，资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] - 到2025年，华润置地经常性收入业务对核心净利润贡献占比将达45%以上，长远目标约各占50% [6] - 2024年中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对整体利润贡献超10% [6] - 中海地产将加快设立公募REITs，把握商业资产调整期做好收并购，靠“中海好房子”在开发业务竞争，今年将在多地落地 [7]